华融信托-金策1号集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

3.56分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险很高

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很低。融资主体评分为0分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为土地款支付未完成，房地产项目所在地为珠三角、长三角地级市城区，地理位置比较一般。还款来源评分为4.41分，还款来源有较大的不确定性。
        担保措施：第1家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产较低，资产负债率很高。担保措施的评分为2.21分，担保措施比较不足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为3.56分，风险评级为风险很高。

风险调整后的收益评分：

<300万：4.56 分； >=300万：4.56分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为3.56，风险很高，适合风险偏好很高的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为4.56，收益适中；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为4.56，收益适中。

融资主体信息：

融资方：中冉置业
中冉置业为该项目的项目公司，截至2017年10月31日，中冉置业总资产约为1100万元，实收资本800万元；对外有息负债为0。

还款来源：

资金投向:
      我部拟申请成立“华融・金策1号集合资金信托计划”，期限2年，总规模不超过13.2亿元，认购有限合伙A类优先级LP份额；有限合伙其他优先级及中间级LP份额，由深圳融策向社会合格投资者募集；有限合伙次级LP份额由深圳融策城市投资有限公司（以下简称“融策城投”）全额认购，最终投向惠州金山湖地产项目。
第一还款来源：
      经测算，本项目总开发成本预计约为205亿元，折合计容单方成本为8,210元/平米。项目共可产生盈余现金流93.6亿元。
项目背景及简要介绍
      惠州金山湖项目（以下简称“项目”）地块位于广东省惠州市惠城区金山湖地区，属惠州市中心城区，周边区域已基本开发成熟，交通便利，各类配套齐全。项目地块总面积约1500亩。按照惠州市2013年的城市控制规划，项目平均容积率为2.5左右，预计计容建筑面积可达250万m2左右，目前预计最终土地综合成本可控制在3000元/平方米以内。
      项目公司中冉置业已与本项目所在地湖山村民委员会、何屋村民小组、罗屋村民小组及马安镇双寮村村委会签订了“代征地协议”，以0.75亿元对价换取村委承诺配合相关拆迁工作。

抵质押措施：

惠州嘉策投资有限公司（以下简称“惠州嘉策”）与黄勋文签署了《项目收购合同》收购了中冉置业100%股权。放款前，惠州嘉策将持有中冉置业80%股权以及剩余20%股权的质押权，已实际控制项目公司中冉置业。待项目达到特定条件后，惠州嘉策将持有中冉置业100%股权。

担保措施：

普通合伙人（GP）-- 深圳融策股权投资管理有限公司
深圳融策股权投资管理有限公司是由华融发展投资有限公司及珠海市华策集团有限公司合资设立的，目的是通过借助合资方在房地产行业的优质背景，开展房地产相关领域的投资。
次级合伙人―深圳融策城市投资有限公司
并购标的--惠州嘉策投资有限公司情况介绍