华澳信托-臻鑫125号（惠州德润）集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

6.09分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险中等

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产一般，资产负债率很高。融资主体评分为3.19分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为四证齐全，已经开始施工，房地产项目所在地为其他地区地级市城区，地理位置比较一般。还款来源评分为5.52分，还款来源存在一定的不确定性。
        抵质押措施：第1抵押物为已建成的房产，抵押物金额为3.83亿元，抵押物所在地为其他地区地级市城区，地理位置比较一般。抵质押措施的评分为7.01分，抵质押物比较充足。
        担保措施：第1家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产较低，资产负债率适中。第2家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产较低，资产负债率很低。担保措施的评分为4.15分，担保措施比较不足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为6.09分，风险评级为风险适中。

风险调整后的收益评分：

<300万：7.59 分； >=300万：7.39分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为6.09，风险适中，适合风险偏好中等的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为7.59，收益较高，值得购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为7.39，收益较高，值得购买。

融资主体信息：

融资方：惠州榕桐
惠州榕桐实业有限公司是本信托计划的融资方，是深圳德润富邦投资的子公司。目前惠州榕桐在建的项目分别是“德润•天悦”和“德润•天峰”两个住宅小区。截至 2018年1月，公司总资产16.33亿，预收款项约7.1亿元，预计随着天峰项目的预售，公司营收和净利润将大幅增加。

还款来源：

资金投向: 向惠州榕桐发放信托贷款，最终用于德润天峰住宅小区项目的后期开发建设。
第一还款来源：融资人惠州榕桐的项目销售收入

抵质押措施：

第一抵押物：商铺抵押
本项目抵押物为标的项为商铺、公寓及车位（均已竣工验收在办理产证中），位于五华区北京路盘龙江畔，银河大道与沣源路交汇处的商业用地。东至盘龙江西路，西至银河大道，南至15米规划道路，北至幸福家园项目位处昆明北市区交通枢纽、毗邻北市区公交总站，13条公交线路通达全城，10分钟畅达地铁2号线。96路、126路、128路公交到银河星辰花园站下车即可、地铁二号线距离项目5分钟。标的项目所在区域商业地产发展前景较好，目前周边对商业地产项目需求旺盛，标的项目预计去化能力有一定的保障。由于抵押物为准现房且将于今年3月年办理产证使用，因此标的项目具备一定的流动性。
经上海立信资产评估有限公司分别对昆明朗悦湾项目预评估：商铺评估价261,685,350元、公寓评估价9,729,200元及车位评估价112,000,000元,合计价值38,300万元抵押给华澳信托，抵押率不超过47%。

担保措施：

第一担保方：德润城投
      实际股东德润集团投资创建于1999年，经过十多年的经营发展现已形成地产、投资、实业三大产业为主的综合性大型集团企业。德润集团地产项目主要分布在山东、广东、福建、江西、湖南、昆明等地区。
      2014至2016年及2017年12月末的德润城投营业收入分别为0万元、6万元、166,861万元和162,940万元；2016年德润城投营业收入主要来自房产销售收入。2016年德润城投利润增长较快，净利润为41,829万元。预计未来几年，随着德润城投的新增房地产业务发展，业务收入将继续稳步增长，其中房产销售收入仍将成为德润城投收入和利润的主要来源。
第二担保方：山东扬润
      山东扬润营造房地产开发有限责任公司是本信托计划的担保方之一，山东扬润成立于2001 年，具备房地产开发一级资质，累计开发面积达300万平米以上。公司总资产6.58亿，负债率约11.4%，公司负债率处于业内较低水平，具备一定的担保能力。
第三担保方：实际控制人担保
      德润城投、山东扬润及实际控制人骆钢夫妇提供连带责任担保.