安信信托-北京百万庄项目投资集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

3.27分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险很高

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很高。融资主体评分为0分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为土地款支付未完成，房地产项目所在地为北上广深城区，地理位置非常好。还款来源评分为5.17分，还款来源存在一定的不确定性。
        综合来看，该产品的最终风险评分为3.27分，风险评级为风险很高。

风险调整后的收益评分：

>=300万：4.07分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为3.27，风险很高，适合风险偏好很高的投资者。300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为4.07，收益适中。

融资主体信息：

融资方：北京银科房地产开发有限公司
北京银科房地产开发有限公司成立于2000年 6月21日，注册资本50000万元人民币，经验范围：房地产项目开发；销售商品房；自有房产的物业管理；销售建筑材料、金属材料、装饰材料、机械电器设备、五金交电、化工、制冷空调设备；房地产信息咨询（除中介服务）；企业形象策划；提供劳务服务等等。除“百万庄项目”外，公司还曾成功开发姚家园“银谷美泉家园”项目（即“姚家园项目”）。

还款来源：

资金投向:
信托资金用于向项目公司增资和提供股东借款，其中增资款不超过 3.75 亿元（中农国信对项目公司增资0.75 亿元），取得项目公司 75%的股权，其余不超过 11.25 亿元资金用于向项目公司提供股东借款，主要用于支付北京百万庄项目地块的拆迁安置补偿费用、项目地块的后续开发建设及调整财务结构等，股东借款根据项目资金需求分期投入。
第一还款来源：：项目公司进行百万庄项目开发建设所产生的销售回款
项目地块位于北京市西城区百万庄大街，临西二环路，靠近金融街，地块占地面积17685平方米，总建筑面积 83685.16平方米。项目初步定位为小高层住宅（含部分底商），其中可售住房面积约21,084平方米，可售商业面积为13,225平方米。项目临近阜成门外大街和临近北京金融街，区位优势明显，交通非常便捷，周边配套完善。据测算，项目预计销售收入可达42亿元，净利润可达8.6亿元，对信托本金的覆盖率为232%，安全系数极高。目前，项目处于拆迁阶段，计划于2019年3月底完成项目拆迁工作并取得土地证。