中原信托-宏业N期丽水中梁项目集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

4.74分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险很高

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很低。处于实际控制地位的母公司净资产较高，资产负债率很高，处于实际控制地位的母公司为此次融资提供担保。融资主体及其处于实际控制地位的母公司评分为1.26分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为四证齐全，已经开始施工，房地产项目所在地为珠三角、长三角地级市城区，地理位置比较一般。还款来源评分为5.78分，还款来源存在一定的不确定性。
        抵质押措施：第1抵押物为土地，抵押物金额为2.09亿元，抵押物所在地为其他地区的县或县级市城区，地理位置不太好。抵质押措施的评分为3.39分，抵质押物不够充足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为4.74分，风险评级为风险很高。

风险调整后的收益评分：

<300万：6.34 分； >=300万：6.14分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为4.74，风险很高，适合风险偏好很高的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为6.34，收益较高；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为6.14，收益较高。

融资主体信息：

融资方：丽水市梁轩置业有限公司
丽水市中梁城置业有限公司成立于2015年12月21日，经营范围为房地产开发，是专门为丽水滨江首府设立的项目公司。由浙江中梁置业有限公司全资控股，而浙江中梁置业有限公司又由上海中梁地产集团有限公司全资控股，具备二级资质。

还款来源：

资金投向:
      用于“丽水翡翠滨江”项目的开发建设。
第一还款来源： 用资项目(丽水翡翠滨江)简介
      丽水翡翠滨江项目位于浙江省丽水市莲都区东港路与东地路交叉口，紧挨着中梁在丽水的滨江首府项目。莲都区是丽水市最为稀缺、景观最为优质的板块，是目前丽水市区商品住宅售价最高的板块，对城市改善类客群的吸纳能力高。
      本项目地块交通便利，距离丽水火车站约1.7公里，目前金丽温高铁已经开通，距离金丽温高速出口约10公里，距离丽水汽车客运东站仅1.2公里。距离规划中的丽水机场（城南经济开发区）约13公里。教育配套方面，莲都小学，梅山中学均在项目周围。生活配套方面，本项目南侧1.3公里为厦河商业区，距离万地广场约3公里，生活便利。
      本项目占地面积69833平方米，由高层、别墅、商业、公寓组成。目前四证齐全，正在施工当中，项目累计总货值221694万元(约22亿+)，并且还有追加的共同还款人货值3.7亿，18倍覆盖信托本息。

抵质押措施：

第一抵押物：土地抵押
临泉县梁安置业有限公司以其名下编号为：“LQ（2018）-2”、“LQ（2018）-3”、 “LQ（2018）-4”、 “LQ（2018）-5”、 “LQ（2018）-6”的安徽临安县地块的国有建设用地使用权提供最高额抵押担保，5块土地总出让金及契税价格为104749.20万，其中对应本项目的土地分摊价值为20949.84万元，本项目抵押率为57.76%；
股权质押担保
浙江中梁置业有限公司以其持有的剩余的临泉县梁安置业有限公司的全部股权做质押担保；

担保措施：

第一担保方：上海中梁
上海中梁为此次融资提供无限连带责任保证。上海中梁地产集团有限公司多年来稳居中国房地产百强企业，2017年中梁地产以739.2亿元的销售金额跻身克尔瑞销售排名23强，运营能力TOP10、成长性TOP10。进入2018年，中梁地产取得了更大的突破，一季度以259亿的权益金额排名销售排行榜第15名。中梁地产根植于“长三角”城市，主要以三、四线城市为发力点，自成立以来在上海、杭州、苏州、温州等地投资开发了180多个地产项目，累计开发面积2500多万平方米。公司债券信用等级为AA级，公司长期信用等级为AA级，评级展望为“稳定”；