中江国际-金马218号安徽天长经济开发区公共租赁住房三期、四期项目贷款集合资金︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

6.33分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险中等

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率较低。融资主体评分为4.25分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为经营性收入，还款方年销售收入较低，年利润适中。还款来源评分为3.46分，还款来源有较大的不确定性。
        抵质押措施：第1抵押物为已建成的房产，抵押物金额为5.37亿元，抵押物所在地为其他地区地级市城区，地理位置比较一般。第1质押物为应收账款，质押物金额为3.255亿元。债务方为地方政府融资平台，当地政府一般预算财政收入较低。抵质押措施的评分为4.88分，抵质押物不够充足。
        担保措施：第1家担保方为与融资主体及其母公司、实际控制人没有关联关系的公司，担保方净资产适中，资产负债率较低。担保措施的评分为6.2分，担保措施比较不错。
        考虑到政府的隐性担保，综合来看，该产品的最终风险评分为6.33分，风险评级为风险适中。

风险调整后的收益评分：

<300万：6.13 分； >=300万：5.63分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为6.33，风险适中，适合风险偏好中等的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为6.13，收益较高，值得购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为5.63，收益适中，可以购买。

融资主体信息：

天长投发简介
公司成立于2003年9月，注册资本2亿元，实际控制人是天长经济开发区政府，专门从事安徽天长经济开发区建设资金筹集，开发区征地拆迁、农民安置小区建设是、土地收储整理开发、道路、标准厂房、办公楼等配套基础设施和运营。
截止2014年10月30日，公司总资产15.30亿元，净资产7.97亿元，资产负债率47.91%。

还款来源：

第1还款来源为经营性收入，包括天长市天长经济开发区公共租赁住房的租金收入：三期、四期公租房共3404套，每套约50平方米，总面积20.6万平方米，每月10元/每平方米租金，租金总收入2060万/年。

抵质押措施：

      第1抵押物为已建成的房产，天长市广厦房地产开发有限责任公司以位于天长市广陵路北侧、平安路东侧广厦商贸城A楼、B楼、C楼（房地证号：房地权证天字第014006134、135和136号）提供抵押担保。
      抵押房地产经江西同致房地产土地估价咨询有限公司评估，估价时间为2014年12月27日，评估价值53679.67万元，以本次借款2.5亿元计算，抵押率46.57%。

       第1质押物为应收帐款质押，天长市城市建设投资有限公司（以下简称“天长建投”）以其持有的对天长市人民政府32553万元应收账款提供质押担保。

债务人天长市简介
      天长市是安徽省滁州市代管的县级市之一，位于安徽省东部，除一面与本省来安县接壤外，三面被江苏五县市区（高邮、仪征、金湖、盱眙、六合）环抱，地处江苏腹部，属南京一小时都市圈城市，是皖江城市带承接产业转移示范区“一轴双核两翼”产业格局中的两翼之一，是安徽省承接长三角产业转移的前沿地带，素有“安徽东大门”之称；位列2014年中国百强县第100位，下辖14个镇、1个街道办事处、2个省级经济开发区，面积1770平方公里，总人口63万（2013年数据），其中市区人口约20万。
      天长市拥有8个省级产业集群专业镇和全省唯一一个光伏产业基地，现已形成仪表光电缆、电子元器件、医药医疗器械、食品加工、特种钢管、汽车零部件六大支柱产业和LED光电、动力锂电池、液晶面板、风力发电等一批战略性新兴产业，工程塑料、柴油机缸盖、机械模具等配套产品生产能力位居全国前列；年产值超亿元企业76家，超10亿元的企业12家。
      2013年，天长市实现GDP 240亿元，财政收入31.5亿元，其中公共财政预算收入29.45亿元，基金预算收入28.39亿元。