中原信托-安益xx期浙江湖州市吴兴区南太湖建投信托计划（14个月）︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

8.5分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险很低

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较高，资产负债率适中。融资主体评分为7.18分，实力较强。
        还款来源：第1还款来源为经营性收入，还款方年销售收入较低，年利润较高。还款来源评分为5.98分，还款来源存在一定的不确定性。
        抵质押措施：第1抵押物为土地，抵押物金额为13.81亿元，抵押物所在地为珠三角、长三角、北京的县或县级市城区，地理位置比较一般。第1质押物为应收账款，质押物金额为6.7亿元。债务方为地方政府融资平台，当地政府一般预算财政收入较低。抵质押措施的评分为9分，抵质押物非常充足。
        担保措施：第1家担保方为与融资主体及其母公司、实际控制人没有关联关系的公司，担保方净资产很高，资产负债率很高。第2家担保方为与融资主体及其母公司、实际控制人没有关联关系的公司，担保方净资产很高，资产负债率很高。担保措施的评分为3.17分，担保措施比较不足。
        考虑到政府的隐性担保，综合来看，该产品的最终风险评分为8.5分，风险评级为风险很低。

风险调整后的收益评分：

<300万：7.3 分； >=300万：6.8分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为8.5，风险很低，适合风险偏好很低的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为7.3，收益较高，值得购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为6.8，收益较高，值得购买。

融资主体信息：

融资人--南太湖建投简介
      公司成立于2003年5月，注册资本6亿元，是湖州市吴兴区国有资产投资控股有限责任公司全资子公司，实际控制人为湖州市吴兴区财政局，是湖州市吴兴区和湖州市经济开发区基础设施投资建设主体，主要收入主要来源于土地开发和基础设施建设（收入比例为25%：75%）。
      截至2013年12月31日，公司总资产178.99亿元，净资产74.36亿元，资产负债率58.46%；2013年1-12月，公司实现营业收入24.29亿元（其中：基础设施代建收入18亿元），净利润2.96亿元；2011-2013年，公司经营净现金流分别为2.86亿元、-1.81亿元和-8.93亿元。
      据人行征信系统查询显示，截至2014年5月16日，公司未结清信贷业务余额17.02亿元，对外担保业务余额为258794.17万元。
      公司于2011年2月17日发行了7年期10亿元企业债券（简称“11南太湖债”，债券代码：1180028），将于2016年2月17日开始还本30%，2014年经大公国际资信评估有限公司评定债券主体评级为AA。
      公司于2014年1月17日发行了7年期12亿元企业债券（简称“14南太湖债”，债券代码：1480016），将于2017年1月17日开始每年还本20%，2014年经大公国际资信评估有限公司评定债券主体评级为AA。

还款来源：

第一还款来源：南太湖建投日常经营收入。
2013年1-12月，公司实现营业收入24.29亿元（其中：基础设施代建收入18亿元），净利润2.96亿元；2011-2013年，公司经营净现金流分别为2.86亿元、-1.81亿元和-8.93亿元。

抵质押措施：

第一抵押物为土地
      （1）湖州湖鸿投资发展有限公司（以下简称“湖鸿投资”）将位于浙江省湖州市吴兴区政府旁的2宗商业用地抵押给中原信托。
      （2）湖州滨湖投资发展有限公司（以下简称“滨湖投资”）将位于浙江省湖州市八里店镇西山村的3宗商业用地（明细如下）抵押给中原信托。
      根据江苏苏信房地产评估有限公司评估，以上5宗商业土地总估值138084.6万元，以最高额抵押 5亿元计算，抵押率36.21%（折合2173元/平方米）。

第一质押物为应收帐款质押
      南太湖建投将因代建“湖州东部新城文化休闲旅游综合开发项目”而对浙江省湖州市吴兴区政府6.7亿元应收账款债权质押给中原信托。

担保措施：

第一担保人--湖鸿投资简介
      公司成立于2007年2月，注册资本2000万元，唯一股东是南太湖建投，实际控制人为湖州市吴兴区财政局，与南太湖建投是“两块牌子一套人马”，主要负责湖州市吴兴区西山漾周边房地产开发建设管理任务。
      截至2013年12月31日，公司总资产9544.83万元（其中：存货9523.54万元，全部为土地开发成本），净资产1247.5万元，资产负债率86.93%；由于公司还没有开展业务，因此还没有经营收入。

第二家担保方为--滨湖投资简介
      公司成立于2007年2月，注册资本2000万元，唯一股东是南太湖建投，实际控制人为湖州市吴兴区财政局，与南太湖建投是“两块牌子一套人马”，主要负责湖州市吴兴区国有资产的出租出售物业管理及吴兴区基础设施建设的资金筹措和开发建设任务。
      截至2013年12月31日，公司总资产11278.75万元（其中：存货11278.74万元，全部为土地开发成本），净资产960.82万元，资产负债率91.48%；由于公司还没有开展业务，因此还没有经营收入。