安信信托-新农村建设基金集合信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

6.93分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险中等

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率适中。融资主体评分为3.22分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额比较充足，目前进展为四证齐全，已经开始施工，房地产项目所在地为其他地区的县或县级市城区，地理位置不太好。还款来源评分为5.52分，还款来源存在一定的不确定性。
        抵质押措施：第1抵押物为土地，抵押物金额为8.14亿元，抵押物所在地为其他地区乡镇，地理位置比较差。抵质押措施的评分为7.51分，抵质押物比较充足。
        担保措施：第1家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产较低，资产负债率很高。第2家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产较低，资产负债率很高。担保措施的评分为3.54分，担保措施比较不足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为6.93分，风险评级为风险适中。

风险调整后的收益评分：

<300万：6.93 分； >=300万：6.43分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为6.93，风险适中，适合风险偏好中等的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为6.93，收益较高，值得购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为6.43，收益较高，值得购买。

融资主体信息：

融资公司―宏德置业
宏德置业于2009年11月在贵阳乌当区注册成立，经营期限自2009年11月18日-2059年11月17日，中港合资，注册资本5亿元。其中，内地股东宏能温泉出资2.75亿元，持股比例为55%；港资股东宏德置业（香港）出资2.25亿元，持股比例为45%。
2011年，项目公司总资产89,205万元，负债46,785万元，资产负责率55%（经审计）。截止2012年10月31日，项目公司总资产117,657万元，负债77,539万元，资产负责率66%。截至目前，公司股东已通过注册资本和股东借款投入资金约10亿元。

还款来源：

资金投向:
      用于贵阳乐湾新农村建设项目（以下简称“新农村建设项目”或“本项目”）及受托人认定的其他属于新农村建设范畴的项目。

第一还款来源：项目销售收入
      本项目位于乌当区东风镇境内，北面是通往贵阳市中心的东风大道，东面是联接机场路的环城高速，距贵阳市中心7公里，距贵阳国际机场8公里，距贵阳火车站10公里，为通往铜仁片区和黔东南片区的东部门户。在贵阳市生态文明城市总体规划(2007-2020年)纲要中，乌当城区和下属东风镇被纳入贵阳市城区范围，被称作“新天区域”。该区域现有30余个可开发的温泉点，自然生态优势显著。
      项目于2011年7月开始，分批次分地块开盘（期初为小规模开盘），随着工程进度的加快，推盘量也逐渐增加。目前销售情况正常，现在售楼盘可售面积17万方。
      截至2014年8月31日项目累计销售金额14.4亿，回款13.35亿，尚有认购金额1.05亿还未还款。项目预计2014年10月进行大推盘，供货面积20万平方米，对应供货金额15亿元；至2015年1-3月再次大推盘，供货面积15万平方米，对应供货金额8-10亿元，兑付信托资金较为充裕。

抵质押措施：

第一抵押物：土地抵押
安信信托受让项目公司地处贵阳市乌当区东风镇，距镇中心东南1.4公里的三面环山地区的土地。预计本信托期间可抵押至信托计划名下的土地使用权面积约为1716亩，按市场价值预估值约为47.61亿元，抵押率约为 24.57%。（抵押率计算将信托资金和融资方的资金投入配比不超过3:1考虑在内）。

担保措施：

担保方：
贵州宏能温泉旅游开发有限公司（以下简称“宏能温泉“）、贵州宏德温泉旅游有限公司（以下简称“宏德温泉“）、宏德温泉实际控制人孙永林及其配偶为受托人向项目公司发放借款本息的偿还提供不可撤销的连带责任保证担保。

其他风控措施：

安信信托从董事会会议、银行账户、印鉴上控制项目公司，并向项目公司派出4名董事并指定专人担任财务副总监，从股东会、董事会、财务、印章等多个层面对项目公司进行主动管理，并监测项目的工程与销售进度。
安信信托100%控制项目公司
安信信托以信托资金认购项目公司部分股权，同时信托存续期内将受让项目公司余下的股权作为质押担保，为信托到期投资者预期收益及本金的兑付提供保障。