中泰信托-金泰3号淮安安置房集合信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

6.37分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险中等

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产适中，资产负债率较高。融资主体评分为5.23分，实力一般。
        还款来源：第1还款来源为应收账款，应收账款金额比较充足，债务方为地方政府，当地政府一般预算财政收入一般。还款来源评分为5.96分，还款来源存在一定的不确定性。
        担保措施：第1家担保方为与融资主体及其母公司、实际控制人没有关联关系的公司，担保方净资产较高，资产负债率适中。担保措施的评分为6.14分，担保措施比较不错。
        考虑到政府的隐性担保，综合来看，该产品的最终风险评分为6.37分，风险评级为风险适中。

风险调整后的收益评分：

<300万：5.57 分； >=300万：4.97分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为6.37，风险适中，适合风险偏好中等的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为5.57，收益适中，可以购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为4.97，收益适中，可以购买。

融资主体信息：

融资人：淮阴城经简介
公司成立于2002年11月，注册资本10.1亿元，是淮安市淮阴区人民政府的全资子公司，是淮安市淮阴区人民政府下属的最大的基础建设及投融资平台公司，主要负责房地产开发、销售，淮阴区政府授权经营的城市国有控股企业和其他企业的国有资本经营、管理、转让、投资、企业兼并联合、资产重组、承包租赁，土地整理开发、待开发土地收购、农业综合开发提供服务以及所批准的其他业务等。
截至2014年9月30日，公司总资产103.20亿元，净资产33.78亿元，资产负债率67.27%；2014年1-9月，公司实现营业收入4.47亿元，净利润0.92亿元。

还款来源：

资金投向:
      受让由淮安市淮阴区城市资产经营有限公司（以下简称“淮阴城经”）对淮安市淮阴区人民政府总计5.39亿元应收账款，资金用于承建颐和花园安置小区项目。

第一还款来源：淮安市淮阴区人民政府对5.39亿元应收账款的回购
建设项目简介
      项目预计施工29栋，地上建筑面积25万平方米，其中住宅23.25万平方米，商业部分1.5万平方米及地下车库4.8万平方米。
      项目总投入7.29亿元，由淮安市淮阴区住建局参考成本和合理利润率定价并予统购统销，政府统购均价约为3100元/平方米（可能最后根据实际成本调整），即住宅部分销售价格为7.21亿元；商业部分及地下车库预期可实现销售收入4.069亿元。
      项目北临盐河，西侧淮安淮阴宾馆周边为成熟住宅区，周边小区均价5100-5500元/平方米。
债务人-淮安市淮阴区简介
      淮阴区辖区 1264.10平方公里，总人口91.91万人（2014年），为淮安市岩盐、芒硝等非金属矿产资源主要产地之一，拥有华东地区储量最大的无水芒硝矿及岩盐矿。
      2013年，全区实现GDP 319.56亿元，政府总财政收入65.86亿元，其中一般预算收入33.89亿元。
      截止2013年12月31日，政府债务余额34.34亿元，政府债务率10.75%，负债率为52.14%。

抵质押措施：

无抵押措施。
无质押措施。

担保措施：

第一担保人-淮安新城投
      公司成立于2008年，注册资本42.98亿元，是淮安市政府直属国有独资公司。
      截至2014年9月30日，公司总资产367.35亿元，净资产172.94亿元，资产负债率52.92%；2014年1-9月，公司实现营业收入27.32亿元，净利润4.73亿元。
      2014年3月4日，公司发行了7年期10亿元企业债（简称“14淮安新城债01”，代码：1480066），票面利率7.45%。
      2014年7月28日，公司发行了7年期8亿元企业债（简称“14淮安新城债02”，代码：1480424），票面利率6.95%；2014年6月，经上海新世界评估，主体信用评级为AA。