中江国际-银象376号都江堰新城建设︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

6.7分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险中等

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较高，资产负债率适中。融资主体评分为7.29分，实力较强。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额比较充足，目前进展为四证齐全，已经开始施工，房地产项目所在地为其他地区的县或县级市城区，地理位置不太好。还款来源评分为5.52分，还款来源存在一定的不确定性。
        抵质押措施：第1抵押物为土地，抵押物金额为1.3亿元，抵押物所在地为其他地区的县或县级市城区，地理位置不太好。第1质押物为未上市公司股权，质押物金额为3.48亿元。抵质押措施的评分为2.66分，抵质押物不够充足。
        担保措施：第1家担保方为与融资主体及其母公司、实际控制人没有关联关系的公司，担保方净资产适中，资产负债率适中。担保措施的评分为5.5分，担保措施稍显不足。
        考虑到政府的隐性担保，综合来看，该产品的最终风险评分为6.7分，风险评级为风险适中。

风险调整后的收益评分：

<300万：6.2 分； >=300万：5.7分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为6.7，风险适中，适合风险偏好中等的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为6.2，收益较高，值得购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为5.7，收益适中，可以购买。

融资主体信息：

融资人：新城投资
      公司注册资本1.61亿元，是都江堰市人民政府的全资子公司，主营都江堰市政基础设施建设，土地整治和拆迁改造等业务。
      截至2015年3月31日，公司总资产132.5亿元，净资产58.5亿元，资产负债率 55.85%；2014年1-6月，公司实现营业收入2.61亿元，净利润921.71万元。
      经查询央行征信系统，截止2014年8月11日，公司未结清贷款余额320319万元，对外担保余额为15.08亿元。

还款来源：

资金投向:
      用于都江堰市金融区安置房项目建设项目（都江堰市中心商务区CBD建设项目一期工程）

第一还款来源：棚户区一期改造项目的收入
      可修建240801平方米的住房和商业房，建设安置房为105800平方米，剩余135001平方米，按现市场综合价格分析该地块的房价约为：住房5000元/平方米左右，商铺25000元/平方米左右计算，可收入132538万元。

第二还款来源：融资人“新城建设”的经营收入及投资项目土地整理以后所获得的土地出让收入

第三还款来源财政、政府承诺
      如归还信托融资款项存在缺口，则缺口资金由市财政、市政府统筹安排资金予以补足。人大决议：同意其缺口资金列入都江堰市年度财政支出预算，由市财政统筹安排资金负责归还。
都江堰市简介
      都江堰市是四川省经济综合实力“十强县（市）”。古老的都江堰水利工程被誉为“世界水利文化的鼻祖” ；青城山•都江堰已成功列入《世界遗产名录》，都江堰市被评为“中国历史文化名城”、“中国优秀旅游城市”，成为世界著名的旅游胜地。
      2014年，全年地区生产总值实现249亿元，同比增长7.8%；公共财政总收入完成33.06亿元，同比增长15.3%；地方公共财政收入完成19.19亿元，同比增长11.1%；社会消费品零售总额达到98.79亿元，同比增长11%；固定资产投资完成123.35亿元；城镇居民人均可支配收入达23921元，同比增长11%；农民人均纯收入达13207元，同比增长12%。

抵质押措施：

第一抵押物：土地抵押
      新城投资将其合法拥有的商住用地共计62666.69平方米（94亩）的土地使用权提供抵押担保，经江西同致房地产土地估价咨询有限公司评估，评估价值约为1.3亿元。
第一质押物：股权质押
      1、“新城建设”将其所持有的都江堰市建工建材有限责任公司13000万元股权（合计占都江堰市建工建材有限责任公司全部股权比例为50%以及该股权所产生的孳息（包括但不限于股权的分红派息、分红送股、公积金转增股本、按股份配送的认股权证、拆分股权等而派生的股权或权益及其他权利）质押给我司。
      2、都江堰市建工建材有限责任公司将其所持有的21834.4万元都江堰拉法基水泥有限公司（合计占都江堰拉法基水泥有限公司全部股权比例为6.56675%）股权以及该股权所产生的孳息（包括但不限于股权的分红派息、分红送股、公积金转增股本、按股份配送的认股权证、拆分股权等而派生的股权或权益及其他权利）质押给我司。

担保措施：

第一担保人：兴堰投资
      公司成立于1993年，注册资本2.18亿元，是国有独资公司，具有房地产开发二级资质，主要负责保障性住房、都江堰主城区主要是二环路以内的土地整理、旧城改造、旅游酒店投资等。
      截止2014年12月31日，公司总资产117.35亿元，净资产56.23亿元，资产负债率为52.08%。
      公司于2015年3月12日发行了7年期8亿元企业债（简称“15兴堰投资债”，代码：1580058），票面利率6.10%，2015年2月，东方金诚评估，债券主体评级AA。