中江信托-金马251号无锡市凤翔建设应收账款集合信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

6.24分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险中等

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产一般，资产负债率较高。融资主体评分为5.03分，实力一般。
        还款来源：第1还款来源为应收账款，应收账款金额比较充足，债务方为地方政府，当地政府一般预算财政收入较低。还款来源评分为5.31分，还款来源存在一定的不确定性。
        担保措施：第1家担保方为与融资主体及其母公司、实际控制人没有关联关系的公司，担保方净资产较低，资产负债率适中。第2家担保方为与融资主体及其母公司、实际控制人没有关联关系的公司，担保方净资产适中，资产负债率适中。担保措施的评分为6.79分，担保措施比较不错。
        考虑到政府的隐性担保，综合来看，该产品的最终风险评分为6.24分，风险评级为风险适中。

风险调整后的收益评分：

<300万：5.24 分； >=300万：4.64分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为6.24，风险适中，适合风险偏好中等的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为5.24，收益适中，可以购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为4.64，收益适中，可以购买。

融资主体信息：

借款人：无锡凤翔建发
公司成立于2009年，注册资本7.5亿元，为北塘投资全资子公司，主要从事拆迁安置房用地的前期拆迁、整理和代建等业务。
截止2014年12月31日，公司总资产42.47亿元，净资产15.28亿元，资产负债率64.02%；2014年1-12月，营业收入5.95亿元，净利润3977.95万元。

还款来源：

资金投向:
      受让无锡市凤翔建设发展有限公司（以下简称“无锡凤翔”）对无锡市北塘区人民政府享有的应收账款债权和该应收账款的孳息及其所有从权利；资金用于龙塘岸后五巷地块（A 块）征地拆迁安置房项目建设。
      据中江信托资料显示，代建项目已完工，剩余未收的应收账款金额为2.48亿元。

   第一还款来源：无锡市北塘区政府对应收账款的回款
债务人-无锡北塘区政府简介
      北塘区是无锡市三个中心城区之一，位于无锡中心商贸区的西北部，地处京沪铁路、312国道、京杭大运河、沪宁高速公路构成的交通要地；面积31.5平方公里，全区常住人口31万。
      北塘区目前已有美国、日本、香港、台湾、韩国等外商投资企业百余家，开放型经济已成为北塘经济社会快速发展的重要推动力。
      2014年，北塘区实现GDP 281亿元，增长8.0%；公共财政预算收入19.6亿元，增长1.5%。2013年，北塘区实现GDP 253亿元，地方财政综合财力32.8亿元，其中公共财政预算收入19.30亿元。
建设项目简介
      项目位于无锡市区北片两条主要交通干道锡兴路和广石路的交界处。
      项目建设的是安置房住宅小区，地块总面积86204平方米，总建筑面积360110.84平方米，由若干幢24-33层住宅，一个地下车库，一个幼儿园及配套公建组成。
      项目共有住户2639户，地下车库面积约为58440万平方米，配套公建面积约为1.5万平方米。容积率：3.499，绿化率：40.6%，建筑密度：16.9%，停车位：2339个。

抵质押措施：

无抵押措施。
无质押措施。

担保措施：

第一担保人-北塘投资简介
      公司成立于2008年，注册资本8.04亿元，唯一的股东是无锡市北塘经济发展中心，实际控制人是无锡市北塘区政府，是无锡市北塘区政府从事城市建设和投资运营的主体。
      截止2014年12月31日，公司总资产131.12亿元，净资产60.99亿元，资产负债率53.49%；2014年1-12月，主营收入14.64亿元，净利润1.01亿元。

第二担保人-北塘建投
      公司成立于2009年3月，注册资本6亿元，是北塘投资的子公司。
      截止2014年12月31日，公司总资产29.42亿元，净资产12.69亿元，资产负债率56.87%；2014年1-12月，主营收入4.83亿元，净利润3845.27万元。
      公司于2014年发行中小企业私募债，规模为2.5亿元，中诚信证券评估有限公司对该期债级为AA级。