中江信托-金马296号江苏泗阳城开应收账款集合信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

7.39分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险较低

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较高，资产负债率很低。融资主体评分为8.83分，实力很强。
        还款来源：第1还款来源为应收账款，应收账款金额比较充足，债务方为地方政府，当地政府一般预算财政收入一般。第2还款来源为房地产销售收入，还款金额比较充足，目前进展为四证齐全，已经开始施工，房地产项目所在地为珠三角、长三角、北京的县或县级市城区，地理位置比较一般。还款来源评分为7.94分，还款来源比较有保障。
        抵质押措施：第1抵押物为土地，抵押物金额为4.0278亿元，抵押物所在地为珠三角、长三角、北京的县或县级市城区，地理位置比较一般。抵质押措施的评分为5.43分，抵质押物略有不足。
        担保措施：第1家担保方为与融资主体及其母公司、实际控制人没有关联关系的公司，担保方净资产一般，资产负债率适中。担保措施的评分为4.49分，担保措施比较不足。
        考虑到政府的隐性担保，综合来看，该产品的最终风险评分为7.39分，风险评级为风险较低。

风险调整后的收益评分：

<300万：5.89 分； >=300万：5.89分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为7.39，风险较低，适合风险偏好较低的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为5.89，收益适中，可以购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为5.89，收益适中，可以购买。

融资主体信息：

融资方：
泗阳城南新城开发股份有限公司成立于2010 年7 月，是根据当时泗阳县发展生态科技新城建设的要求而成立的国有控股投资公司。股东为泗阳县国有资产经营有限公司（出资额4000 万元，占比26.67%），泗阳县科技创业服务中心（出资额11000万元，占比73.33%）。
截至2014 年末，公司总资产为52.6459 亿，总负债为12.3237 亿，所有者权益为52.6459 亿，资产负债率为23.4%。

还款来源：

资金投向:
      受让泗阳城南新城开发股份有限公司对泗阳县财政局的应收账款，所融的资金用泗阳县南岸明珠安置小区建设项目，信托期限内由泗阳县财政局或委托泗阳城开分期偿付该应收账款（债权），受益人从中实现信托收益。
第一还款来源:泗阳县财政偿付2.54亿元应收账款
项目发行地概况
      泗阳县位于中国“十大新天府”之一的苏北平原，属长江三角洲地区，是淮海经济圈、长三角经济圈、沿运河城镇轴交叉辐射区。泗阳东临周恩来故乡淮安，西接项王故里宿迁，北靠花卉之乡沭阳，南濒洪泽湖，与泗洪、洪泽、盱眙隔湖相望。世界文化遗产京杭运河、古黄河穿境而过。有“平原林海，世外桃源”之美誉。
      2014年泗阳县财政总收入59.047亿元，一般预算收入30.05亿元。
第二还款来源：该项目销售收入
      该项目销售收入按照周边楼盘及商业地产价格进行估算，预计可实现销售收入61616.25 万元，可以覆盖该笔信托贷款的全部本息。
      主要盈利在于安置房的销售和出租以及住宅的销售，由于该安置房为泗阳县重点安居工程，项目并非以完全盈利为目标，项目销售均价低于市面同等位置商品房。保守估计项目完成后可获得5402.99 万元净利润。该项目于2016 年、2017 年未来现金净流入为：70616.25 万元。预测2016 年-2017 年度大约有61616.25 万元的销售现金回笼，该项目未来产生的现金流能覆盖本次信托融资计划。

抵质押措施：

第一抵押物：土地抵押
泗阳城开拟安排土地面积142541 平方米经同致地产评估价值40278 万元出让土地为本次信托贷款进行抵押担保。

担保措施：

第一担保方：泗阳县民康农村经济发展有限公司
泗阳县民康农村经济发展有限公司成立于2006 年9 月6 日，注册资本为28950 万元。系泗阳县国有资产经营有限公司的全资子公司，为泗阳县的主要政府融资平台之一。截至2014 年底，民康公司总资产64 亿元人民币，负债总额36.22 亿元，资产负债率为56%，杠杆率不高。2014 年公司实现营业收入4.5 亿元，净利润3,045 万元。经营活动现金流量净额为6.36 亿元。