光大信托-恒大绿洲南宁集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

4.36分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险很高

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很高。融资主体评分为0.43分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为四证齐全，已经开始施工，房地产项目所在地为其他地区的县或县级市城区，地理位置不太好。还款来源评分为4.98分，还款来源有较大的不确定性。
        抵质押措施：第1抵押物为土地，抵押物金额为2.7亿元，抵押物所在地为其他地区的县或县级市城区，地理位置不太好。抵质押措施的评分为2.7分，抵质押物不够充足。
        担保措施：第1家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产很高，资产负债率很高。担保措施的评分为2.59分，担保措施比较不足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为4.36分，风险评级为风险很高。

风险调整后的收益评分：

<300万：4.06 分； >=300万：3.56分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为4.36，风险很高，适合风险偏好很高的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为4.06，收益适中；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为3.56，收益较低。

融资主体信息：

融资方：南宁银象
      南宁银象房地产开发有限责任公司为南宁恒大绿洲项目的开发公司，由恒大地产集团南宁有限公司100%控股。南宁银象房地产开发有限责任公司（以下简称“南宁银象”）成立于2005 年，注册资本2000 万元。
      2015年末，公司总资产34.93亿元，其中流动资产为34.59亿，主要为其它应收款和存货；总负债32.43亿元，其中流动负债19.32亿，长期借款为13.1亿资产负债率92.84%，流动比率为179%；营业收入16.17亿，净利润4.23亿元。
      根据中国人民银行征信系统查询，截止到2016 年2 月26 日，南宁银象没有任何不良负债信息，也没有任何欠息信息，信用记录良好。截至2016 年2 月26日，贷款余额为124936.8 万元人民币。

还款来源：

资金投向:
      信托资金以贷款方式贷放给南宁银象有限公司，位于南宁市五象良庆区大沙田五象岭“南宁恒大绿洲”项目。
第一还款来源：南宁恒大绿洲项目销售收入及抵押地块项目的未来销售收入
项目简介
      项目所在地南宁市是广西壮族自治区首府，处于中国华南、西南和东南亚经济圈的结合部，是环北部湾沿岸重要政治、经济、文化中心。2016年，南宁市人均GDP全国排名31位，共3703.39亿，总人口698.61万，人均GDP 5.3万元。南宁恒大绿洲项目位于南宁市辖区良庆区大沙田片区，紧挨南宁大桥，毗邻青秀山风景区，属于南宁市重点开发区域――五象新区里最靠近城市中心的片区，商圈、行政、医疗配套一应俱全。
      南宁恒大绿洲是恒大在南宁的首个商住项目，拥有邕江一线江景。南宁恒大绿洲项目整体总投估算46.5 亿，目前四证齐全。部分总投资：301673.57 万元。该项目为精装交付，周边的竞品均为毛坯房，该项目拥有较好的市场口碑，去化速度较快，截至2016年4月中旬，已售3050 套，面积297707 平方米，未售1199 套，面积57789 平方米，去化率为83.74%。

抵质押措施：

信托计划成立前：
      1）广州恒大提供连带责任保证担保。
      2）香港恒大提供连带责任保证担保。
      3)桂林恒大江湾项目公司100%股权、南宁良庆区玉洞大道项目公司100%股权、柳州恒大御景湾项目公司100%股权及南宁恒大雅苑项目公司100%股权（以下统称“项目公司股权”）质押。
信托计划成立之日起6 个月内：
      1）以桂林恒大江湾项目、南宁良庆区玉洞大道项目、柳州恒大御景湾项目及南宁恒大雅苑项目的土地使用权的抵押担保。
      2）办理完毕1）项下全部土地抵押后，解除项目公司股权质押。
      3）解除广州恒大的连带责任保证担保，保留香港恒大保证担保。

担保措施：

第一担保方：中国恒大集团（3333.HK）
中国恒大集团是香港上市公司（3333.HK），以民生住宅产业为主，集快消、商业、酒店、体育、文化等产业为一体的特大型企业集团。2016年恒大全年合约销售金额约为3733.7亿元，同比增长85.4%；全年合约销售面积约为4469万平方米，较2015年增长75.2%；合约销售均价8355元每平米，同比增5.9%。
截至2016年12月底，公司总资产13508.7亿元，同比增78.4%；实现净利润176.2亿元人民币，较2015年上升1.6%；毛利从2015年的374.1亿元上升58.8%至594.2亿元；毛利率28.1%，集团持有现金3043亿元。中国恒大集团（3333.HK），与工、农、中、建、交、国开行、民生、光大、兴业、招商、邮储、广发、平安、浦发等多家银行有业务合作，履约情况良好，从未有拖欠本息等不良记录。对外担保均为正常，未出现关注或不良。