中泰信托-鼎裕26号集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

5.29分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险较高

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产适中，资产负债率较高。融资主体评分为5.3分，实力一般。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为主体工程施工已完成，房地产项目所在地为百强县（含百强县级市）城区，地理位置比较一般。还款来源评分为5.82分，还款来源存在一定的不确定性。
        抵质押措施：第1抵押物为在建工程，抵押物金额为4.29亿元，抵押物所在地为百强县（含百强县级市）城区，地理位置比较一般。抵质押措施的评分为3.23分，抵质押物不够充足。
        担保措施：第1家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产一般，资产负债率很高。担保措施的评分为2.74分，担保措施比较不足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为5.29分，风险评级为风险较高。

风险调整后的收益评分：

<300万：4.79 分； >=300万：4.49分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为5.29，风险较高，适合风险偏好较高的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为4.79，收益适中，可以购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为4.49，收益适中，可以购买。

融资主体信息：

融资方：山东新兴置业有限公司
山东新兴置业有限公司，系滕州市国有控股企业，注册资本金18008万元，其中滕州市城市建设综合开发公司持股55.58%，国开发展基金有限公司持股44.42%。融资方主要从事房地产开发与销售；物业管理；销售：建材、装饰装修材料。
2016年12月总资产为 111.19 亿元，所有者权益 36.57 亿元，资产负债率为67.11%。新兴置业目前已获批深交所非公开发行公司债券额度8.7亿元，债券主体评级AA-。

还款来源：

资金投向:
      资金拟用于受让融资人新兴置业持有的大同天下项目E2、E3、C2区部分住宅及商业在建工程的收益权，信托资金用于其开发的大同天下棚户区改造项目C1区和J区的开发建设。
第一还款来源：大同天下项目整体销售收入
      大同天下棚户区改造项目是在国家大力支持，中央政府、各部委及地方政府相继出台了一系列关于支持棚户区改造的相关政策文件的大环境下孕育而生的，属于滕州市重点支持的棚户区改造项目。在这样的建设背景和社会效益面前，中共枣庄市委、枣庄市人民政府发布《关于进一步加快推进棚户区改造的意见》（枣发[2009]13号）、滕州市人民政府发布了《滕州市人民政府扶持大同天下等棚户区改造项目建设的通知》、《滕州市人民政府关于支持东西寺院区域拆迁改造项目优惠政策的批复》等政策；滕州财政对于棚户区改造项目给与土地出让金返还，税费减免等优惠政策。同时，在目前地方政府债务逐渐置换的大背景下，财政无息或低息借款等也优先支持棚户区改造项目。
      大同天下项目距离滕州市中心滕州市政府仅6公里，距离滕州市博物馆4.5公里，距离中心人民医院仅3公里，距离滕州火车站2.5公里，1公里以内，有滕州市财政局、交通局、国税局等政府职能部门。
      目前大同天下项目C1和J区自有资金比例均达到30%以上，C1区已取得包括预售证在内的五证，J区也取得四证。目前两区合计仍需投入36429.40万元，本次融资申请30000万元主要用于上述两区的建设工程费用，剩余税费投入由融资人自行筹集，或用销售回款投入。投放后，即可基本满足项目全部投入，项目无建设资金压力，完工风险较小。

抵质押措施：

第一抵押物：在建工程抵押
E2区住宅现房和E3区、C2区部分商业的在建工程，根据世联评估对该部分基础资产的预评估价值约为4.57亿元。项目组将在本项目法律文本定稿前敲定拟转让的标的资产清单，最终标的资产价值不得低于4.29亿元。

担保措施：

第一担保方：滕州市城市建设综合开发公司
滕州市城市建设综合开发公司，系滕州市国有独资企业，注册资本 34186万元，其中滕州市国有资产管理局持股100%。滕州城建是山东省房地产综合实力 50强企业，具有一级房地产开发资质，是滕州房地产开发最早、综合实力最强、引领滕州房地产潮流的龙头企业，是滕州市城市棚户区改造开发主体。
截止 2016 年12月底，公司总资产规模 151.18 亿元，资产负债率约为 71.36%； 2016 年营业收入为16.12 亿元，利润总额为1.96亿元。滕州城建目前已于上交所发行非公开公司债券20亿元，债券主体评级AA。