光大信托-汇联1号股权投资集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

3.21分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险很高

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很低。融资主体评分为0分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为土地款支付未完成，房地产项目所在地为北上广深城区，地理位置非常好。还款来源评分为5.17分，还款来源存在一定的不确定性。
        担保措施：第1家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产较低，资产负债率很高。第2家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产较低，资产负债率较高。担保措施的评分为0.06分，担保措施比较不足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为3.21分，风险评级为风险很高。

风险调整后的收益评分：

<300万：3.71 分； >=300万：3.41分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为3.21，风险很高，适合风险偏好很高的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为3.71，收益较低；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为3.41，收益较低。

融资主体信息：

融资方一：深圳市碧桂融鑫六十二号投资管理合伙企业(有限合伙)
融资方二：深圳市汇信十八号投资管理合伙企业
融资方三：深圳市汇联资管十六号投资管理合伙企业的份额，

还款来源：

资金投向:
      用于向融鑫资产受让其持有的深圳市碧桂融鑫六十二号投资管理合伙企业、深圳市汇信十八号投资管理合伙企业、圳市汇联资管十六号投资管理合伙企业的份额，对价分别为6 亿元、6 亿元和12 亿元，最终用于深圳宝安、龙岗城市更新。
第一还款来源：三个地产项目的销售回款实
标的一：水一村项目――深圳市碧桂融鑫六十二号投资管理合伙企业(有限合伙) （简称：碧桂融鑫六十二号）
管理人：深圳市碧桂融鑫投资管理有限公司
实施主体：深圳市碧桂园实业有限公司，简称“碧桂园实业”，该实施主体由深圳碧桂园全权管理。水一村项目，位于龙岗街道南约社区，紧靠正中高尔夫和高坳山公园，项目进度：已完成全部拆迁工作，已取得实施主体确认资格文件。项目总收入361615 万元，总成本269956 万元，预计项目净利润91659 万元。
标的二：西乡方大项目――深圳市汇信十八号投资管理合伙企业(有限合伙)（简称：汇信十八号）
管理人：深圳市汇联基金管理有限公司
实施主体：深圳市天安中益实业有限公司，该实施主体由深圳碧桂园控股主导经营管理。
      西乡方大项目，位于深圳市宝安区西乡街道方大工业园，项目进度：已确认实施主体，待缴纳土地出让金并签署出让合同。项目总收入363288 万元，项目总成本252511 万元，预计项目净利润83082 万元。
标的三：洋桥汉田项目――深圳市汇联资管十六号投资管理合伙企业(有限合伙) （简称：资管十六号）
管理人：深圳市汇联基金管理有限公司
实施主体：深圳市广瀛全球艺都文化有限公司，该实施主体实际由深圳碧桂园控制（深圳碧桂园直接持股46%，碧桂园地产的表外公司顺德荣跃持股6%）且主导管理。
      洋桥汉田项目，位于龙岗区龙岗街道，东临龙新路，西邻牛坳水库，南邻丹荷大道，北邻大浪路，项目进度：拆迁整体进度为70%-75%，其中私人物业签约进度为56.5%。项目总收入954436 万元，项目总成本731554 万元，预计项目净利润181342.84 万元。
      从投资的回收上看，三个项目未来的由三个有限合伙享有的项目总收入达 168 亿，销售收入合计为41.02 亿元，净利润为35.6 亿元，足以覆盖本次融资的总规模24 亿元。

抵质押措施：

劣后投资人一：融鑫资产
      深圳市融鑫资产管理有限公司（简称“融鑫资产”），成立于2008 年1 月 31 日，由贵深圳市联鑫泰恒投资有限公司控股，截至2017 年3 月，总资产合计 5.99 亿元，总负债为3.82 亿元，无短期借款和长期借款。融鑫资产与深圳碧桂园合作，是深圳碧桂园在深圳地区合作较深的当地房地产区域性公司，目前双方已合作项目达15 个，融鑫资产主要为碧桂园提供城市更新项目资源。
劣后投资人二：深圳市碧桂园房地产投资有限公司
      深圳市碧桂园房地产投资有限公司（以下简称“深圳碧桂园”），成立于 2015 年8 月25 日，注册资本10 亿。截至2017 年3 月31 日，公司总资产为142.64 亿元。
      深圳碧桂园房地产投资有限公司为碧桂园地产公司的全资子公司。为整合资源，2015 年8 月开始，碧桂园地产新设立深圳碧桂园，统筹深圳及周边城市的地产开发。由于碧桂园地产在北京、上海、广州三地的投资不多，深圳碧桂园在其一线城市开发的条线中尤其关键。短短一年多的运营过程中，深圳碧桂园已经主导了16 个深圳当地项目，进展迅猛。