四川信托-北京远洋一品股权投资集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

5.63分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险较高

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很高。处于实际控制地位的母公司净资产较低，资产负债率较低，处于实际控制地位的母公司为此次融资提供担保。融资主体及其处于实际控制地位的母公司评分为0.68分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为四证齐全，已经开始施工，房地产项目所在地为北上广深城区，地理位置非常好。还款来源评分为6.77分，还款来源有一定保障。
        抵质押措施：第1抵押物为在建工程，抵押物金额为4.48亿元，抵押物所在地为北上广深城区，地理位置非常好。抵质押措施的评分为3.64分，抵质押物不够充足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为5.63分，风险评级为风险较高。

风险调整后的收益评分：

<300万：5.33 分； >=300万：5.13分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为5.63，风险较高，适合风险偏好较高的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为5.33，收益适中，可以购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为5.13，收益适中，可以购买。

融资主体信息：

融资方：北京远洋一品房地产开发有限公司
北京远洋一品房地产开发有限公司，变更前公司名称为北京京明苑房地产开发有限公司，2010年11月17日经北京市工商行政管理局密云分局核准变更公司名称。公司成立于1999年05月21日，公司注册地点为北京市密云县经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-97，法人代表崔瑞梅。公司股东为北京金葵花房地产经纪有限公司和北京远洋房地产开发有限公司，上述股东持有公司股份比例分别为30%、70%。北京金葵花房地产经纪有限公司和北京远洋房地产开发有限公司均不是国有企业，均为民营企业，均无外资.
截止2017年6月总资产4.4895亿元，负债4.149亿元。

还款来源：

资金投向:
      北京市朝阳区北土城路惠忠庵项目金融机构借款和项目建设。
第一还款来源：项目销售收入
      本项目位于北京市朝阳区北土城路北侧惠忠庵，用地规模6674.70平方米。四至范围为：项目西侧为惠新南里、惠新里小区，北侧为天建大厦，东侧为克劳沃大厦和北土城宾馆，南侧紧邻北土城东路。
项目变更进程
      2003年，北京远洋一品房地产开发有限公司（原名称为北京京明苑房地产开发有限公司，简称京明苑公司）负责开发建设北土城东路慧忠庵住宅及配套项目。到2006年，本项目先后取得了立项批复、国有土地使用证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证等相关批准文件，并交纳了全额土地出让金，并顺利完成了46户拆迁户中的44户的拆迁。2006年12月北京恒晨伟业房地产开发有限公司（简称恒晨伟业公司）与京明苑公司签订联合开发本项目的协议。2008年因合资、合作开发房地产合同纠纷，恒晨伟业公司起诉至北京市第二中级人民法院（简称北京二中院），经法院调解，双方自愿达成协议，2009年北京二中院出具《民事调解书》和《执行裁定书》：北土城东路慧忠庵住宅及配套项目按现状全部转让到恒晨伟业公司。2009年恒晨伟业公司根据上述《民事调解书》和《执行裁定书》办理了转让国有土地手续，取得国有土地使用证，2010年经市发改委及市住房和城乡建设委核准恒晨伟业公司取得《关于北土城东路慧忠庵住宅及配套项目核准的批复》。2010年京明苑公司名称变更为北京远洋一品房地产开发有限公司。2010年北京二中院再次审理了上述合资、合作开发房地产合同纠纷一案，2011年出具了《民事判决书》，判决原审调解协议违反自愿原则，撤销原民事调解书，并驳回恒晨伟业公司关于项目转让的诉讼请求，并经北京市高级人民法院终审判决，维持原判。2012年北京市第二中级人民法院发出《执行裁决书》。根据《民事判决书》和《执行裁决书》，由北京远洋一品房地产开发有限公司继续开发建设本项目。
项目开发进度
      当前2号楼已开发至12层，地下部分桩基工作已经完成。本项目于2016年8月份正式开工，历时两年半，2019年1月竣工办理入住。将于2017年10月份正式销售，2017年10月份开始预售，2019年6月售完。

抵质押措施：

第一抵押物:标的项目土地使用权和在建工程
放款前办理土地及在建工程第二顺位抵押，信托第二阶段资金发放后的30个工作日内，应解除抵押物原第一顺位抵押，使我司成为第一顺位抵押权人。

担保措施：

第一担保方：北京远洋地产开发集团有限公司
      北京远洋地产开发集团有限公司（原北京远洋地产开发有限公司）成立于1999年5月24日，初始注册资本为1,885万元，股东分别为北京金葵花房地产经纪有限公司（北京远洋房地产经纪有限公司）、北京金葵花物业管理有限公司、艾鲁川，分别持有1,028万、600万和247万股股份，2011年金葵花物业管理有限公司向远洋集团增资5,000万，增资后远洋集团注册资本变更为6,885万元。2013年10月企业更名为北京远洋地产开发集团有限公司。
      从财务数据情况来看，2014年、2015年、2016年和2017年6月企业资产分别为7,756万元、8,241万元、8,701万元和9,655元，负债分别为1,109万元、1,594万元、2,074万元和3,038元。资产负债率分别为14.3%、19.3%、23.8%和31.5%，资产负债率相对较为稳定。资产主要为其他应收款、长期股权投资；负债主要为其他应付款。
      项目公司实际控制人为项目公司偿还本信托计划次级债权本息承担连带责任担保。