光大信托-金阳光53号集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

4.61分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险很高

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率较高。融资主体评分为0.81分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为四证齐全，已经开始施工，房地产项目所在地为珠三角、长三角地级市城区，地理位置比较一般。还款来源评分为5.78分，还款来源存在一定的不确定性。
        抵质押措施：第1抵押物为已建成的房产，抵押物金额为10.53亿元，抵押物所在地为珠三角、长三角地级市城区，地理位置比较一般。抵质押措施的评分为3.13分，抵质押物不够充足。
        担保措施：第1家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产较低，资产负债率很高。担保措施的评分为2.03分，担保措施比较不足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为4.61分，风险评级为风险很高。

风险调整后的收益评分：

<300万：4.41 分； >=300万：4.31分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为4.61，风险很高，适合风险偏好很高的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为4.41，收益适中；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为4.31，收益适中。

融资主体信息：

融资方：中山市碧翠房地产开发有限公司
中山碧翠成立于1993年9月4日，注册资本为人民币5,000万元，法定代表人王芮。公司于2015 年7月22日取得房地产开发二级资质。
2016年审计报告，截止 2016年 12月 31日，中山碧翠的资产总计为 1,265,733,755.24 元，负债合计811,686,166.99元，净资产为454,047,588.25元。

还款来源：

资金投向:
      光大信托向中山市碧翠房地产开发有限公司（以下或简称“中山碧翠”）发放信托贷款，并最终用于中山锦绣东方项目的后续开发建设。
第一还款来源：项目销售收入
项目介绍
      项目位于地处中山市南头镇和黄圃镇交互处；南头镇是中山市最北部镇区，一河之隔就是广州番禺和顺德，南头地处广州、中山、佛山三城中心，家电产业非常发达，是中国著名家电产业示范城镇。本项目用地于2006年改为商住性质，取得了编号为“中府国用（2006）第020670号-02677号”的土地使用权证，使用权面积合计177,321平方米，用途为商住用地，使用权期限截至 2073 年 5 月 25 日。中山碧翠公司于 2007 年 5 月 29 日补缴了土地变性的全部出让金，金额 4,259万元。
      项目总共建筑面积 555,081平方米，分五期开发建设，其中一期、二期、四期已经开发并销售。三期、五期项目正在开发建设，目前资金缺口 8亿元，为开发中山锦绣东方项目三期及其他相关各期的建设，中山碧翠及广物地产集团希望与我公司开展信托合作。

抵质押措施：

第一抵押物:房产抵押
由佛山市南海广百地产开发有限公司（以下简称“佛山广百”）将其持有佛山市南海区里水镇里广路2号山海汇花园24套房地产提供抵押。抵押资产的用途包括地下车库、商业、酒店等。我公司作为第一顺位抵押权人，抵押物由我司聘请独立评估公司北京世诚嘉业房地产土地评估有限公司进行预评估，评估价值约为10.53亿元，完工价值为10.96 亿元，该抵押资产将于本年（2017年）圣诞节前陆续营业。

担保措施：

第一担保方：广东广物房地产（集团）有限公司
广东广物房地产（集团）有限公司（下称“广物地产”）于 2007 年 11 月 22 日设立，注册资本1100万元，总资产 208.48亿元，净资产54.50亿元。
广东广物房地产（集团）有限公司系由广东省物资产业（集团）有限公司、广州汇萌置业有限公司和广州市潮越财务咨询服务有限公司出资组建的有限责任公司，于2007 年11 月22日取得广东省工商局核发的营业执照，原注册资本为 1000万元。2010年1月，公司增加注册资本1亿元，变更后的注册资本为 11000万元。新增注册资本由原股东按持股比例同比例认缴，故增资后股东及各股东持股比例不变，担保人为混合所有制企业。