光大信托-天铭1号集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

4.87分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险很高

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很高。处于实际控制地位的母公司净资产较低，资产负债率很低，处于实际控制地位的母公司为此次融资提供担保。融资主体及其处于实际控制地位的母公司评分为5.43分，实力一般。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为土地款支付未完成，房地产项目所在地为北上广深城区，地理位置非常好。还款来源评分为5.17分，还款来源存在一定的不确定性。
        综合来看，该产品的最终风险评分为4.87分，风险评级为风险很高。

风险调整后的收益评分：

<300万：4.87 分； >=300万：4.77分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为4.87，风险很高，适合风险偏好很高的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为4.87，收益适中；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为4.77，收益适中。

融资主体信息：

融资方：深圳光信崇达投资有限公司
深圳市嘉霖崇达房地产有限公司于2016 年10 月19 日设立，注册资􁴀 1000 万元，其中深圳市嘉霖集团有限公司以货币形式出资1000 万元，占公司100%的股权。公司性质为内资公司，是为深圳宝安松岗沙浦围项目专门设立的项目公司，项目公司为深圳市嘉霖集团有限公司开发标的项目而设立的公司。
项目公司是专门为宝安沙浦围项目设立的壳公司。截止到2017 年3 月，总资产3.6 亿，总负债 3.5 亿，实收资􁴀 1000 万。项目的总资产均为控股股东对项目已投的拆迁安置款和交给村的保证金。均无营业收入。

还款来源：

资金投向:
      募集优先资金6亿人民币，对深圳光信崇达投资有限公司（SPV）发放信托贷款，通过对项目公司受让股权并且增资扩股的形式，控制项目公司，资金真实的运用到项目的安置拆迁补偿款和后续的开发建设。
第一还款来源：项目后期其他金融机构的再融资
第二还款来源：项目的开发建设销售回款
投资标的-深圳宝安松岗沙浦围
      深圳宝安沙浦围非农合作开发项目，项目位于松岗街道沙埔围，东临沙浦围花园、西临沙浦围工业路、南临沙江路、北临松兴路。可建设用地面积为20,200平方米,规划容积率为4.0 ，规划计容建筑面积80,800平方米，总建筑面积为108,040平方米。该项目是套非农用地指标的建设开发用地，是嘉霖集团通过竞争性谈判取得的，目前已签订合作开发协议，正在做非农指标调入，预计2017 年11 月完成非农调整，2017 年12 月取得《用地规划许可证》并提前介入施工，2018 年1 月取得土地证,2018 年2 月取得《建设规划许可证》、《施工许可证》2019 年1 月预售。
后续进度：
      1）2017 年11 月完成非农指标调整
      2） 2017 年12 月取得《建设用地规划许可证》
      3）2018 年1 月取得《土地证》
      4) 2018 年2 月取得《建设工程规划许可证》、《施工许可证》
      5) 2019 年1 月预售。

抵质押措施：

无抵押措施。
无质押措施。

担保措施：

第一担保方：深圳市嘉霖集团
      深圳市嘉霖集团有限公司成立于1998 年6 月1 日，成立时名称为深圳市嘉霖建材有限公司，注册资􁴀为50 万元，其中林伟忠20 万元，占比40%，林伟波30 万元占比60%；2017 年9 月15 日变更股权，其中林伟泉60000 万，占60%，林子康40000 万，占40%，法人代表更换为：林伟泉。
      截至2017 年6 月30 日，公司资产总额合计116.98 亿元，负债合计23.68 亿，所有者权益为 93.29 亿元，资产负债率为20.24%。
第二担保方：实际控制人担保
      深圳嘉霖集团以及实际控制人林伟泉夫妇、林子康对指定的第三方回购SPV持有的项目公司股权的义务,以及借款人SPV归还信托贷款提供连带责任担保；