光大信托-弘瑞6号集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

3.3分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险很高

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很高。融资主体评分为1.25分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为土地款支付未完成，房地产项目所在地为珠三角、长三角地级市城区，地理位置比较一般。还款来源评分为4.41分，还款来源有较大的不确定性。
        担保措施：第1家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产较低，资产负债率很低。担保措施的评分为0.12分，担保措施比较不足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为3.3分，风险评级为风险很高。

风险调整后的收益评分：

<300万：3.8 分； >=300万：3.5分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为3.3，风险很高，适合风险偏好很高的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为3.8，收益较低；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为3.5，收益较低。

融资主体信息：

融资方：江苏建宁府置业有限公司
江苏建宁府置业有限公司主要负责南京四平路广场建宁府项目的开发建设，为南京明城房地产开发有限责任公司的全资子公司。
截止到2017年6月，江苏建宁府总资产3760.21万元，净资产758.02万元，资产负债率 79.84%。从资产结构讲，主要以流动资产为主，流动资产主要由货币资金和其他应收款构成。货币资金主要是银行存款，其他应收款主要是与合作单位之间的往来款。从负债结构分析，主要是流动负债，主要由其他应付款构成。其他应付款主要是企业与富力地产之间的往来款。

还款来源：

资金投向:
      用于SPV公司并购江苏建宁府20%股权并提供股东借款，最终用于建宁府项目土地整改及项目开发建设。
第一还款来源：项目销售收入
标的项目
      项目位于南京市鼓楼区建宁路与大桥南路交叉口东南角，北临南京长江大桥、滨江幕燕风光带，东眺紫金山，西览阅江楼风光，背山望江，具备优越的地理位置和良好的人文自然环境。根据项目初步规划方案（此方案已经规划部门初审通过），项目由3幢多层（局部7层跃 8层）和5幢100米高层组成。考虑到规划中的地铁9号线站点与项目无缝对接，项目地下一层约12,000―15,000平方米将做成地铁商铺。
      南京市政府办公厅于2017年8月10日出具了第88号《会议纪要》，纪要提出，会议原则同意将建宁府项目西北侧及西南侧零星需改造地块通过“以大代小”协议方式出让给江苏建宁府置业有限公司，与原土地统一规划、整体建设；达到净地条件后，国土部门按规定完善用地手续。

抵质押措施：

项目公司剩余股权质押给信托计划，同时设置80%股权随同处置条款；
项目不动产权证取得后1 个月内抵押给信托计划；项目符合在建工程转押条件的，则我司应当办理在建工程抵押；抵押物价值暂不明确

担保措施：

第一担保方：南京明城
南京明城房地产开发有限责任公司，成立于1994 年，注册资本1000 万元，系原下关区房地产管理局的下属国有企业。2003 年9 月9 日进行改制，国有股份全部被员工买断。企业目前股东有22 名自然人股东，实际控制人为李强胜。企业主要从事房地产开发业务。法定代表人宋世泾。2014 年-2017 年7 月企业无实际营业收入。
第二担保方：实际控制人担保
企业实际控制人李强胜夫妻双方、项目公司股东南京明城为项目公司按时还本付息提供连带担保；