光大信托-茂田实业信托贷款集合信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

5.45分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险较高

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产一般，资产负债率适中。融资主体评分为5.33分，实力一般。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为土地款已支付，四证尚未齐全，房地产项目所在地为直辖市或计划单列市（副省级城市）城区，地理位置比较好。还款来源评分为5.57分，还款来源存在一定的不确定性。
        抵质押措施：第1抵押物为已建成的房产，抵押物金额为8.1亿元，抵押物所在地为其他地区的县或县级市城区，地理位置不太好。抵质押措施的评分为4.69分，抵质押物不够充足。
        担保措施：第1家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产较低，资产负债率很高。第2家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产较低，资产负债率很高。担保措施的评分为3.54分，担保措施比较不足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为5.45分，风险评级为风险较高。

风险调整后的收益评分：

<300万：6.55 分； >=300万：6.25分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为5.45，风险较高，适合风险偏好较高的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为6.55，收益较高，值得购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为6.25，收益较高，值得购买。

融资主体信息：

融资方：茂田实业
茂田实业设立于1999 年5 月6 日，注册资本1 亿元。公司先后获得了重庆市“私营企业五十强”、“房地产开发企业五十强”、“重庆市50 佳房地产交易诚信企业"、“重庆市诚信民营企业”, “中国建材百强企业”、“中国水泥十强企业”、“中国农业银行重庆市分行AAA 级信用企业”等诸多荣誉，并通过了涉及房地产开发的ISO9001：2000，GB/T19001-2000 国际质量体系认证审核。

还款来源：

资金投向:
      开发及装修茂田国际建博城三期工程项目.
项目名称：合川・国际建博城三期工程
      本项目工程位于重庆市合川区南津街上什字梨园路。一是区位及交通便捷，距重庆主城区仅58 公里，紧临渝武高速上什字出入口、国道212 和铜合公路，距遂渝快速铁路和即将修建兰渝铁路合川客货站仅2 公里，周边遂宁、南充、广安、永川等10 多个区县在1 小时通勤半径范围内。二是该市场建材聚集度较高，辐射带动能力较强，市场建成后能容纳更多的建材产品，能与重庆北部建材形成批发规模效应，将产生良好的经济效益和社会效益。三是市政配套条件成熟，水电气及通讯设施完善.
第一还款来源：西政项目的销售回款
还款项目介绍
      西政项目开发建设用地为西政地产和西南政法大学所有，用来解决教职工住房问题，茂田实业通过招标程序顺利中标，成为西政地产三批次项目和四批次项目的代建、联建合作方。项目距离机场13 公里，与北部新区CBD（管委会、金童路地铁）约3 公里，距离汽博商圈约4.5 公里，项目所在区域由机场快轨、机场高速及宝盛路穿过，纵向外围交通条件良好，方便抵达机场及城区各大商圈。西政项目将结合市场情况采用绿城的成熟产品系列，并由绿城集团进行项目全过程的开发管理工作，并可在项目推广销售阶段使用“绿城”品牌字样作为项目推广案名，项目的销售前景有较大保障。

抵质押措施：

第一抵押物：房产抵押
      大足印象项目由大足置业公司投资建设，依据大足区政府的要求进行规划设计，项目定位为最高档次的旅游购物休闲商业中心。地处大足区城市CBD 核心商圈位置。。本次商业物业评估价值参照以往已售商业物业价值，给予一楼评估价5.6 万元/平方米、二楼评估价3.4 万元/平方米、三楼商业物业评估均价2.4 万元/平方米，四楼、五楼商业物业评估均价 1.8 万元/平方米。
      铜梁印象位于铜梁区的东北方位，距离铜梁区政府1.5 公里，铜梁区位于重庆市西北部，南靠大足区，东北连合川区，南接永川区，西北邻潼南区，东南毗邻璧山区，是重庆“一小时经济圈”核心区域和成渝经济区的重要承接点。评估公司对周边同等类型物业进行询价，目前项目周边一层销售价格在3-5 万元/平方米、二楼销售价格在2.5 万/平方米、负一楼销售价格在2 万/平方米。根据周边销售价格，评估公司给予本次评估商业的评估价值均价为一层3.8 万/平方米、二层2.1 万/平方米、3 层1.4 万/平方米，评估价格相对同类物业价格比较合理。
      综上，大足印象及铜梁印象的两处抵押物的价值共计81,045.88 万元，担保我司40,000 万元债权总额，抵押率约49.35%。

担保措施：

第一担保方：重庆市大足区印象置业有限公司
      大足置业成立于2010 年08 月06 日，初始注册资本为2,000 万元，由股东茂田实业一次性足额缴纳；2010 年11 月30 日，茂田实业作为股东方再次增资8,000 万元，变更后的注册资本为人民币1 亿元；2016 年6 月29 日，公司法定代表人变更，由谭昌明变更为赵忠华。公司2015、2016 年、2017 年二季度末资产总额分别为12.52 亿元、13.41 亿元和13.43 亿元，负债总额4.60 亿元、5.26 亿元和5.2 亿元，净资产为7.92 亿元、8.15 亿元和8.23 亿元。
第二担保方：重庆市铜梁区茂田印象置业有限公司
      铜梁茂田置业成立于2002 年03 月26 日，注册资本为3500 万元，由股东茂田实业出资 1619.95 万元、游兴茂出资502.5 万元、李晓华出资177.55 万元，前期累计实收资本2300 万元；2013 年1 月8 日，各股东再次缴纳注册资本金，其中茂田实业出资103.8 万元、游兴茂出资810 万元、李晓华出资286.2 万元，至此铜梁茂田置业累计实收资本3500 万元，其中茂田实业占比49.25%、游兴茂占比37.5%、李晓华占比13.25%；2017 年1 月17 日，公司股东变更，游兴茂、李晓华将所持股份全部转让给茂田实业，茂田实业持股100%；2017 年7 月18 日，公司法定代表人变更，由颜克容变更为龚雪。
      公司2015、2016 年、2017 年二季度末资产总额分别为3.29 亿元、3.4 亿元和3.31 亿元，负债总额3,851 万元、4,409 万元和3,074 万元，净资产为2.91 亿元、2.96 亿元和3.01 亿元。
第三担保方：游兴茂夫妇
      本项目融资人重庆市茂田实业（集团）有限公司的实际控制人游兴茂及其配偶李晓华（也是茂田实业另一自然人股东）为融资人重庆市茂田实业（集团）有限公司履行偿还我司信托贷款本息义务提供连带责任保证担保。