光大信托-海口北大华府集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

5.08分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险较高

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率较低。处于实际控制地位的母公司净资产较低，资产负债率很低，处于实际控制地位的母公司为此次融资提供担保。融资主体及其处于实际控制地位的母公司评分为5.35分，实力一般。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为土地款支付未完成，房地产项目所在地为其他地区地级市城区，地理位置比较一般。还款来源评分为4.21分，还款来源有较大的不确定性。
        抵质押措施：第1抵押物为土地，抵押物金额为30亿元，抵押物所在地为其他地区地级市城区，地理位置比较一般。抵质押措施的评分为3.48分，抵质押物不够充足。
        担保措施：第1家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产较低，资产负债率很高。担保措施的评分为2.21分，担保措施比较不足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为5.08分，风险评级为风险较高。

风险调整后的收益评分：

<300万：6.58 分； >=300万：6.58分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为5.08，风险较高，适合风险偏好较高的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为6.58，收益较高，值得购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为6.58，收益较高，值得购买。

融资主体信息：

融资方：海南恩祥房地产开发有限公司
海南恩祥房地产开发有限公司（以下简称“恩祥地产”）成立于2005 年4 月，注册资本1 亿元人民币，股东为北京恩祥投资管理有限公司（以下简称“恩祥投资”），持股60%、北京恩祥蓬瀛阁文化艺术有限公司，持股40%。恩祥地产是一家以房地产为主业，同时发展商业、文化、影视、旅游地产产业的成长性企业。恩祥地产曾经开发完成位于海口西海岸的近40 万平米高档住宅项目――紫园，该项目获得“绿岛杯”建筑工程奖、“最佳城市贡献奖”等重大奖项，树立了海口西海岸文化艺术名盘的标杆。 v恩祥实业为开发本项目新成立的项目公司，财务状况相对简单；从2017 年 6 月报表看出，恩祥实业总资产为5.24 亿元，资产主要为，货币资金1.88 亿元，其他应收款1.87 亿元，预付款项1.22 亿元，存货2356 万元；恩祥实业总负债 2.36 亿元，所有者权益为2.88 亿元。

还款来源：

资金投向:
用于北大附中、北大附小海口分校学区配套住宅项目建设.
第一还款来源：项目销售收入 项目情况项目距离海口秀英港向南5公里，位于椰海大道、海榆中线交叉处，项目东侧紧邻万达广场（已于 2017年1月份开业） u 位于海口市政府与海南省政府中点，距离两者均10km，虽不在繁华的城市中心地带，但涉及政府事务时交通非常方便。北大华府项目一期A区、C区住宅预计拿地的楼面价为4083 元/平米。本次出资拿A、C区地块，含税地价共计21.5亿元。恩祥前期已出资5亿元，合计 26.5亿元。我司总投入不超过20亿元，恩祥出资 6.5亿元，出资比例为3.08:1。