英大信托-鼎鑫25号多元投资特定资产收益权集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

4.57分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险很高

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很高。融资主体评分为0.56分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额比较充足，目前进展为四证齐全，已经开始施工，房地产项目所在地为省会城市城区，地理位置比较好。还款来源评分为6.69分，还款来源有一定保障。
        抵质押措施：第1抵押物为土地，抵押物金额为3.66亿元，抵押物所在地为省会城市城区，地理位置比较好。第2抵押物为在建工程，抵押物金额为6.36亿元，抵押物所在地为省会城市城区，地理位置比较好。抵质押措施的评分为0.9分，抵质押物不够充足。
        担保措施：第1家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产较低，资产负债率较高。第2家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产较低，资产负债率很低。担保措施的评分为0.67分，担保措施比较不足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为4.57分，风险评级为风险很高。

风险调整后的收益评分：

<300万：5.87 分； >=300万：5.57分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为4.57，风险很高，适合风险偏好很高的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为5.87，收益适中；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为5.57，收益适中。

融资主体信息：

融资方：河南省多元投资开发有限公司
河南省多元投资开发有限公司股东为：河南嘉业房地产开发有限公司、河南中银联合投资有限公司，截止2017年7月，多元投资资产总额为31.21亿元较年初增长16.6%，几乎全部为流动资产。负债总额31.01亿元，所有者权益1979.91万元。

还款来源：

资金投向:
      资金用于长江一号项目A、E地块的开发建设。
第一还款来源：长江一号项目A、E地块的销售收入
项目基本情况
      长江一号项目为郑州市二七区高砦村城中村改造项目，开发主体为河南省多元投资开发有限公司。项目属于郑州市二七区高砦城中村改造项目，位于郑州市二七区南三环北部，毗邻城市主干道长江路、京广快速路，总占地面积 398.16亩（26.54万平方米）。项目开发区域分为一期（B、 K地块）、二期（A、E地块）、三期（G、H地块），安置区域分为两期，一期（D地块）、二期（ C、F地块）。项目A、E地块自有资金已投约16亿元，占总投资的37.4%。项目A、E地块建有20幢高层住宅、3幢公寓，其中： A1地块，共17栋高层住宅楼，其中，11栋已封顶，正在进行二次结构和内外粉刷工作，剩余楼栋主体皆已达到十九层以上，预计2017年末封顶。 A2地块未动工，为净地状态； E地块已开始土方开挖工作；
      项目计划于2018年6月取得A2地块住宅、商业预售证，于2018年6月取得E地块公寓、商业预售证。在信托存续期内（2017年四季度至2020年2季度），从现金流预测来看，信托计划终止时，本项目还款资金充足，在偿还本笔信托融资后，现金流净额仍达13.64亿元。

抵质押措施：

抵押物：土地及在建工程抵押
本项目成立前，多元投资须向英大信托办理长江一号项目E、G、H地块土地第一顺位抵押担保；信托成立后2个月内办理完毕A1地块住宅在建工程第一顺位抵押担保；同时，在A、 E地块其他在建工程具备抵押条件后30个工作日内，办理完毕相应在建工程第一顺位抵押担保。
北京中企华资产评估有限责任公司出具了预评估报告，该资产价值约为100194.16万元。

担保措施：

第一担保方：中银联合、嘉业地产提供保证担保。
      中银联合成立于2003年12月，现注册资本1亿元，法定代表人为王紫煜。经过多年的稳定发展，中银联合成为以房地产开发、汽车销售服务、高效农业、生态园林、酒店管理等为核心领域的新型资本运营管理公司。目前公司设有财务中心、人力资源部、审计部、行政部、企宣部、法务部、房地产事业部、汽车事业部等常设机构。从合并报表来看，截至2016年12月，公司资产总计53.05亿元，其中流动资产46.87亿元，占总资产的 88.35%，主要为存货；负债总额为33.87亿元，主要为预收账款及长期借款；所有者权益为19.18亿元。
河南嘉业房地产开发有限公司
       该公司于2006年开发郑州市金水区“好莱坞国际公寓”项目，总建筑面积为63373平方米，项目已于2009年完成销售并交付使用。2012年10月至2015年10月期间，该公司开发了新郑市“龙湖壹品”项目，项目占地33284平方米，建筑面积91153平方米，项目已于2015年10月交房，未实现销售的仅有商业4套，面积407.11平方米，货值约490万元。
      截止2017年6月，公司资产总额2.21亿元，其中流动资产1.17亿元，主要为其他应收款，非流动资产1.05亿元，主要为长期股权投资；负债总额555.48万元；所有者权益2.16亿元
第二担保方：实际控制人担保
      王根喜为多元投资实际控制人、张爱梅为王根喜配偶、王紫煜为王根喜与张爱梅之子。