光大信托 -金源2号集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

4.35分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险很高

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很低。处于实际控制地位的母公司净资产较低，资产负债率很低，处于实际控制地位的母公司为此次融资提供担保。融资主体及其处于实际控制地位的母公司评分为1.99分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为土地款支付未完成，房地产项目所在地为省会城市城区，地理位置比较好。还款来源评分为4.61分，还款来源有较大的不确定性。
        抵质押措施：第1抵押物为土地，抵押物金额为14亿元，抵押物所在地为省会城市城区，地理位置比较好。抵质押措施的评分为3.13分，抵质押物不够充足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为4.35分，风险评级为风险很高。

风险调整后的收益评分：

<300万：5.85 分； >=300万：5.65分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为4.35，风险很高，适合风险偏好很高的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为5.85，收益适中；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为5.65，收益适中。

融资主体信息：

融资方：北京中融星河湾
北京中融星河湾房地产开发有限公司，于 2017 年 3 月 17 日设立，注册资本50000万元人民币，主要经营范围为，房地产开发、从事房地产经纪业务、建设工程项目管理等。
项目公司实际控制人为宿南南女士。宿南南女士持有北京中融金鼎投资基金管理有限公司70%股权，是公司的第一大股东和实际控制人。深圳中浩（集团）股份有限公司董事长、实际控制人。

还款来源：

资金投向:
      用于贵阳市“滨湖花城”项目开发建设。信托总规模为 11.25 亿元，均用于实缴项目公司注册资本金。经与项目方约定，15 亿元实缴款中土地出让价款不得高于 14 亿元，剩余不低于 1 亿资金仅作为支付工程款资金，不得挪至他用。
第一还款来源：项目销售收入
      还款来源为项目产生的销售收入，其中由xx集团协议支付价约23.9亿，信托期限内预计回款17.9亿。剩余市场销售部份，预计信托期限内可实现销售收入13亿。
项目介绍
      第一期规模 6 亿元，用于缴纳土地出让保证金，光大信托与北京中融星河湾按照不超过 3：1 比例对项目公司实缴注册资本。增资后项目公司实缴资本共计8 亿元，我司持有股权 75%，北京中融星河湾持有股权 25%。
      第二期资金规模 5.25 亿元，在缴纳剩余土地出让金前投入。北京中融星河湾须在我司出资前出资 1.75 亿元对项目公司实缴。我司占股 75%，北京中融星河湾占股25%，注资完毕后项目公司总资本 15 亿元。项目公司拟开发建设的贵阳“滨湖花城”项目，项目公司由我司和北京中融星河湾合资设立，我司占股 75%。“滨湖花城”项目用地位于观山湖区金融城 CBD板块，西距贵阳市政府 3 公里，距金融城 1.6 公里，南距贵阳（高铁）北站 2.7公里，东路贵州省政府 6.2 公里，北面紧邻国家级长坡岭森林东园。

抵质押措施：

第一抵押物：土地抵押
项目公司在取得土地使用权证（首次放款后 90 个自然日内）后将土地抵押给我司用于北京中融星河湾差额补足义务提供担保。抵押物预计成交价格14亿元，按照目前周边在售住宅均价测算，本项目评估楼面地价约5000元/平，实际评估价值约23.5亿元。

担保措施：

实际控制人担保
公司实际控制人为宿南南女士，持有北京中融星河湾 90%股权。宿南南女士持有北京中融金鼎投资基金管理有限公司 70%股权，是公司的第一大股东和实际控制人。深圳中浩（集团）股份有限公司董事长、实际控制人。根据个人征信报告，宿南南曾在中国平安人寿股份有限公司、颐合荣大投资有限公司投行部、颐和资本、联合资信评估有限公司、北京中融金鼎投资基金管理有限公司工作。