爱建信托-恒大西安养生谷项目集合资金信托计划（12月）︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

4.89分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险很高

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很高。融资主体评分为0分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为四证齐全，已经开始施工，房地产项目所在地为省会城市城区，地理位置比较好。还款来源评分为6.04分，还款来源有一定保障。
        抵质押措施：第1抵押物为土地，抵押物金额为15.4亿元，抵押物所在地为其他地区地级市城区，地理位置比较一般。抵质押措施的评分为3.7分，抵质押物不够充足。
        担保措施：第1家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产很高，资产负债率很高。担保措施的评分为1.9分，担保措施比较不足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为4.89分，风险评级为风险很高。

风险调整后的收益评分：

<300万：5.79 分； >=300万：5.49分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为4.89，风险很高，适合风险偏好很高的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为5.79，收益适中；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为5.49，收益适中。

融资主体信息：

融资方：西安恒宁健康置业有限公司
融资方为恒大健康集团名下项目公司，项目实际由恒大健康进行开发经营、营销推广，凭借恒大品牌效，在当地将有较强的竞争力。本项目恒大养生谷一、二期为可售住宅及可售公寓，信托期限内均可实现销售，后期恒大方将在养生谷项目一、二期基础上配套建设颐养园、长乐园、康益园、亲子园四大园区，针对不同需求配套建设如康复护理中心、互联网社区医院等服务设施，营造生态舒适居住体验。

还款来源：

资金投向:
      信托计划总规模10亿元，其中约2.2亿用于归还恒大西安养生谷项目一期上大连银行的开发贷款本息，约1.6亿用于恒大西安养生谷项目一期开发建设，约6.2亿用于恒大西安养生谷项目二期开发建设。

第一还款来源：恒大西安养生谷项目一、二期销售回款
项目情况
      西安养生谷项目位于陕西省西安市常宁新区，东至规划经四路，南至规划路，西至规划经二路、西安美院（规划建设中），北至：神禾二路。距西安市政府车距30km，距长安区政府车距6.0km，距常宁新区管委会车距4km，距商业中心（小寨商圈）车距14.8km。
      养生谷项目一期：土地款及相关税费均已缴清，项目四证均已取得，预售证（1#、2#、3#、4#、5#、 6#、7#、8#、9#、10#）已于 2018年4月10日取得，预售证（11#）已于2018年4月27日取得，并于2018年 5月1日开盘销售,拟于2019 年6月30日交楼。养生谷项目二期：土地款及相关税费均已缴清，项目已取得国土证、建设用地规划许可证、建设工程规许可证。本项目一期住宅于 2017 年 3 月底开工，2018 年 11 月交付；二期计划于 2018 年 3 月 15 日开工，2019 年9 月竣工，

抵质押措施：

第一抵押物：土地抵押
抵押物位于云台山脚下，实际区位较好。2016年11月18日全线通车的郑云高速，把郑州到云台山的时间从一个半小时缩短为40分钟，此外城轨35-45分钟可从郑州到修武西站，云台山也真正成为了郑州人民的后花园。
根据上海安大华永房地产土地估价有限公司对云台山项目《抵押物清单》的土地评估，目前已抵押土地面积92万平方米，抵押物价值15.4 亿元。

担保措施：

第一家担保方:香港上市公司中国恒大集团（HK.3333）
中国恒大集团（HK.3333）提供连带责任保证担保。2017 年，中国恒大集团（HK.3333）合同销售额为人民币 5009.6亿元，合同销售面积为 5029.9万平方米，核心利润率13%，同比增3.2个百分点，位居行业首位，成为名副其实的"利润之王"。此外，恒大总资产达到 17618 亿，同比增 30.4%；由于盈利能力提升，净资产大增 204%至 2422 亿，现金余额 2877.2 亿。同时，恒大负债率快速下降，其中净负债率下降近六成，从 2016 年的 432%下降至184%。2018年 3月22日发布的“2018中国房地产百强企业”，恒大均位列行业第一位。