光大信托-弘阳13号集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

7.14分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险较低

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较高，资产负债率较高。融资主体评分为7.19分，实力较强。
        还款来源：第1还款来源为经营性收入，还款方年销售收入较低，年利润适中。还款来源评分为3.48分，还款来源有较大的不确定性。
        抵质押措施：第1抵押物为土地，抵押物金额为4.02亿元，抵押物所在地为珠三角、长三角、北京的县或县级市城区，地理位置比较一般。第1质押物为未上市公司股权，质押物金额为4.17亿元。抵质押措施的评分为1.94分，抵质押物不够充足。
        担保措施：第1家担保方为与融资主体及其母公司、实际控制人没有关联关系的公司，担保方净资产适中，资产负债率适中。担保措施的评分为5.48分，担保措施稍显不足。
        考虑到政府的隐性担保，综合来看，该产品的最终风险评分为7.14分，风险评级为风险较低。

风险调整后的收益评分：

<300万：8.64 分； >=300万：8.44分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为7.14，风险较低，适合风险偏好较低的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为8.64，收益很高，推荐购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为8.44，收益很高，推荐购买。

融资主体信息：

融资方：扬中绿洲
扬中绿洲是扬中市政府设立的国有独资公司。2013 年05 月09 日，公司根据《关于组建成立扬中市绿洲新城实业发展有限公司的通知》（扬政发【2013】54 号），扬中市政府以货币形式出资成立，初始注册资本0.25 亿元人民币。2014 年07 月08 日，扬中市政府决定将公司注册资本增加4.00 亿元，其中货币形式出资1.35 亿元，土地使用权形式出资2.65 亿元。公司于2015 年04 月23 日经股东决定，变更公司名称为扬中绿洲新城实业集团有限公司。截至2018 年08 月，公司注册资本为10.00 亿元人民币，控股股东和实际控制人均为扬中市政府。扬中绿洲是扬中市重要的基础设施建设与投融资主体，公司主要负责扬中市新城区道路、水利、桥梁等基础设施建设、国有资产的经营与管理、新老城区的综合开发及保障房（安置房）建设等业务。

还款来源：

资金投向:
      建设扬中市长旺作业区物流园（一期）项目。
第一还款来源：融资方收入
      2015～2017 年，公司营业收入分别21.55 亿元、25.63 亿元、16.79 亿元，公司营业利润相对稳定，工程施工为公司收入与利润的主要来源；公司期间费用持续增加，对公司盈利能力造成一定影响，政府补助是公司利润的重要来源。 2015～2017 年，公司期间费用持续增加。公司财务费用持续大幅上升，主要是由于公司加大外部借款力度，利息支出规模持续大幅增加，营业利润受到较大影响。同期，公司利润总额持续增加，政府补助是公司利润的重要来源。
      综合来看，近年来，公司营业收入不断增长，工程施工为公司收入与利润的主要来源；公司期间费用持续增加，政府补助是公司利润的重要来源。
用款项目
      信托计划将筹集资金最终由扬中绿洲用于建设扬中市长旺作业区物流园（一期）项目。项目建设内容：对项目范围范围内所有房屋及土地使用权进行征收；主要建设标准化厂房和钢材交易市场及其附属的基础设施配套工程，其中标准化厂房区域 124.2 亩、钢材交易市场区域164.6 亩，建筑面积约11.1 万平方米，基础设施配套工程包括围墙、景观绿化、停车场等。总投资及资金来源：该项目总投资为62142.90 万元，其中自筹22142.90 万元，其余申请银行贷款解决。本项目建成后采取经营场所对商户的租赁经营，项目的收入来源主要以经营场所的租金、仓储费为主，辅以其他的小型管理费等营业收入。
区域财政情况
      扬中市区域经济和财政实力持续增强。近年来，扬中市地区经济持续增长，2017 年实现地区生产总值546.2 亿，一般公共预算收入 32 亿元，较好的经济实力和财政实力为融资方提供了良好的外部条件。

抵质押措施：

第一抵押物：土地抵押
融资人将其全资子公司扬中市交通投资发展有限公司、扬中长旺港务有限公司持有的四宗土地使用权抵押给信托计划，以上四宗土地使用权，合计土地面积89094.3 平方米，合计评估价值40937.66 万元，均为出让用地。
第一质押物：
融资方提供了全资子公司股权质押，标的股权公司经营情况良好，利润水平较高，资产价值好，变现能力强。标的股权公司净资产4.17 亿元，完全覆盖信托计划本金。

担保措施：

第一担保方：
江苏大行临港产业投资有限公司（以下简称“大行临港”）是依照市场经济原则专门批准设立的国有独资公司。公司成立于1992 年11 月，由扬中市人民政府独资兴办，注册资本为8 亿元人民币。公司主要承担扬中市经济技术开发区的基础设施建设工程、新型城镇化建设工程等任务。作为扬中市经济技术开发区工程建设主体，得到了扬中市人民政府的大力支持，主营业务符合国家及地区十二五期间的社会经济发展的导向，公司通过承办经济技术开发区基础设施建设工程、新型城镇化建设工程的建设获得稳定的收入来源。近年来由于扬中市政府将大量土地资产注入大行临港，同时大行临港项目投入不断增加，大行临港总资产规模增长较快，2015 年-2017 年及2018 年一季度末总资产分别 170.43 亿元、187.74 亿元、207.05 亿元和212.18 亿元。
负债方面，近年来因大行临港代建和安置房业务发展，负债规模整体呈上升态势。 2015 年-2017 年以及2018 年一季度末，总负债分别为67.95 亿元、82.83 亿元、104.29 亿元和109.44 亿元，负债水平增长较快，从负债结构来，主要系非流动负债增加所致。 2015 年-2017 年，大行临港营业总收入分别为6.41 亿元、8.17 亿元和10.92 亿元，呈逐年上升趋势。分版块来看，营业收入主要来源于工程施工和房屋销售收入。2017 年公司工程施工业务实现收入6.82 亿元，较上年小幅上升，主要系其中包含土地整理收入4.54 亿元所致；同期公司实现房屋销售收入3.23 亿元，较上年同比大幅增加，主要系当年对农户的安置房销售量增加所致。