GD信托－信益57号集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

5.45分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险较高

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产一般，资产负债率适中。融资主体评分为5.86分，实力一般。
        还款来源：第1还款来源为经营性收入，还款方年销售收入较低，年利润适中。第2还款来源为应收账款，应收账款金额比较充足，债务方净资产较低，资产负债率适中。还款来源评分为4.11分，还款来源有较大的不确定性。
        抵质押措施：第1抵押物为土地，抵押物金额为5.97亿元，抵押物所在地为珠三角、长三角、北京的县或县级市城区，地理位置比较一般。抵质押措施的评分为3.88分，抵质押物不够充足。
        担保措施：第1家担保方为与融资主体及其母公司、实际控制人没有关联关系的公司，担保方净资产适中，资产负债率适中。担保措施的评分为5.08分，担保措施稍显不足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为5.45分，风险评级为风险较高。

风险调整后的收益评分：

<300万：6.95 分； >=300万：6.75分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为5.45，风险较高，适合风险偏好较高的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为6.95，收益较高，值得购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为6.75，收益较高，值得购买。

融资主体信息：

融资方：建湖高投
建湖县高新投资发展有限公司由建湖县国有资产投资经营公司于2012年10月17日出资成立，成立时注册资本和实收资本均为0.5亿元。2015年12月28日，建湖国资以货币认缴形式向公司增资2亿元，公司注册资本增至2.5亿元。由建湖国资全资控股，并最终由建湖县人民政府实际控制。截至2017年末，建湖高投主体长期信用等级为AA（鹏元资信）。

还款来源：

资金投向:
      资金用于受让建湖高投（AA主体）持有的对建湖科技园公司5.99亿应收账款，资金最终用于建湖高投承担的建湖科技孵化园项目建设。
第一还款来源：融资方收入
      1、建湖通用机场项目收入
      2、科技孵化园项目收入（万元）项目运营期（2019年期正式运营）前5年内，营业收入为140162.16万元，总成本费用42148.65万元，出租、转让税金及附加为25289.19万元，利润总额为72724.32万元。待B、C区建成并投入使用后，预计平均每年可产生收益14544.86万元。
第二还款来源：应收账款债务方的回款
      债权由建湖高投与建湖科技园公司自2017年1月份至2018年6月份往来产生，债权金额共计5.99亿元，在债权人账务中得到体现。
      建湖县高新技术科技园有限公司是由建湖县高新投资发展有限公司出资组建的国有法人独资有限责任公司，初始注册资本2088万元。2018年4月19日，建湖县高新投资发展有限公司将其持有的2088万元的建湖县高新技术科技园有限公司的股权，全部转让给建湖县高新技术经济区管理委员会。
      2015-2017年末公司负债总额分别为1.67亿元、1.82亿元和8.6亿元，资产负债率分别为51.16%、50.14%和81.34%。公司负债以流动负债为主。流动负债主要由货币资金、应收账款、应收票据、其他应收款、存货和其他流动资产构成。
用款项目简介
      项目名称：建湖县科技孵化园项目
      项目实施进度：截至2018年6月30日，科技孵化园项目已经完成所有项目报建手续，完成了A、D区域的投资建设和招商工作，B、C区域已经进入施工阶段。本项目科技孵化园所建办公场所拟对外出租、厂房出让，由此产生一定的经济效益，经测算该项目办公场所年租金标准为690元每平方每年。A类厂房按照4200元/ 平方米计算，共出让94964平方米； B类厂房按照4000元/平方米计算，共出让70552平方米; C类厂房按照3800元/平方米计算，共出让78456平方米。
      运营期以13年计算，项目运营期前5年内，营业收入为140162.16万元，总成本费用42148.65万元，出租、转让税金及附加为25289.19万元，利润总额为72724.32 万元。
      截至2018年9月18日，科技孵化园项目尚未竣工，完成了A、D区域的投资建设和招商工作，B、C区域已经进入施工阶段。
区域财政介绍
      2017 年，一般公共预算收入完成 26.32 亿元，加上级补助收入、上年结余、调入资金、一般债务转贷收入、调入预算稳定调节基金等收入总计 85.56 亿元。 2017 年，政府性基金收入 34.77 亿元，增长 481.44%。建湖县2017年全年实现GDP510亿元，同比增长7.3%。

抵质押措施：

第一抵押物：土地抵押
本信托项目由建湖高投提供其合法所有的价值不低于3.547亿元的土地抵押，根据江苏东诚亿土地评估房地产估价有限责任公司于2018年6月5日出具的编号为“（江苏）东诚亿（218）（估）字第JH0617号”《土地估价报告》显示，进土地估价师实地勘查，在估价期日2018年6月1日，上述土地为待开发用地，规划用途为商服用地，目前已达到“五通一平”状态，证载面积259760.0平方米，土地权属设定为国有出让，总评估价值59744.8万元，单位地价2300元/每平方米。

担保措施：

第一担保方：建湖城投
公司成立于2008年6月，注册资本为25亿元，其中建湖国资持有21.2%股权，建湖城资持有公司78.8%股权，实际控制人为建湖县国有资产管理委员会办公室，当地最大的平台公司。截至目前，建湖城投共发行“13建湖债、15建湖债、16建湖棚改项目债、1 7建湖城投PPN001”专项债券，规模共计44亿元，新世纪评级给予主体信用等级AA，债项评级AA的评级。