光大信托-大有7号集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

6.85分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险中等

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很高。融资主体评分为0.95分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为土地款已支付，四证尚未齐全，房地产项目所在地为珠三角、长三角、北京的县或县级市城区，地理位置比较一般。还款来源评分为4.65分，还款来源有较大的不确定性。
        抵质押措施：第1抵押物为土地，抵押物金额为8.05亿元，抵押物所在地为珠三角、长三角、北京的县或县级市城区，地理位置比较一般。抵质押措施的评分为9分，抵质押物非常充足。
        担保措施：第1家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产较低，资产负债率很高。担保措施的评分为2.21分，担保措施比较不足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为6.85分，风险评级为风险适中。

风险调整后的收益评分：

<300万：8.45 分； >=300万：8.35分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为6.85，风险适中，适合风险偏好中等的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为8.45，收益很高，推荐购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为8.35，收益很高，推荐购买。

融资主体信息：

融资方：廉江万合隆
廉江万合隆房地产开发有限公司由吴川万合隆农业有限公司100%持股，成立于2015年。万合隆是集房地产开发与销售、物业管理、建材、商业经营为一体的大型民营企业。该项目公司是为了开发位于廉江市人民路与创业路交汇处，廉江糖厂”三旧改造”项目（廉江万合隆广场）而成立的，注册资本10,000万元人民币，项目占地121亩。

还款来源：

资金投向:
      用于广东省行政副中心城市湛江市万合隆广场项目住宅部分的开发建设
第一还款来源：项目销售收入
      项目住宅部分预计实现现金回笼约11亿元，总现金回流（含商业部分）约20.4亿元。车位共1600个，按照10万元一个的价格，合计货值为1.6亿元。连同车位一共22亿元。
项目区域介绍
      项目位于湛江市下辖的廉江市人民大道西166号，座落于创业北路与人民大道及九洲江大道三大交通中轴交汇处，辐射人口达200万，核心消费人口约60万，为项目运营提供了规模庞大的市场消费基础。政府明确定位人民大道作为廉江市两大中央商务区之一，而本项目位于人民大道核心位置，区位优势显著。

抵质押措施：

第一抵押物:土地抵押
项目位于廉江市人民大道西166号，评估值总价值为：8.05亿，抵押率约37%。
第一质押物：股权质押
项目公司与佳兆业集团（地产30强，主体评级AA+）合作开发,项目公司80%股权过户信托计划，剩余20%股权质押给信托计划，项目采取1:1结构化优先劣后设计

担保措施：

第一担保方：广州公恒典当有限责任公司
担保人2017年底的总资产规模为12.4亿元，其中流动资产合计为7561万元，占比6.1%；非流动资产合计为11.66亿元，占比93.9%，其中贷款余额为11.62亿元。同期负债合计6.42亿元，其中短期借款为2.25亿元，长期借款为3.54亿元（且所有借款均来自于其母公司金控资本或金控集团下属公司，不存在银行融资，故偿债压力较小）；所有者权益合计5.99亿元。