光大信托-辰星5号镇江集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

6.7分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险中等

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较高，资产负债率较高。融资主体评分为6.64分，实力中等。
        还款来源：第1还款来源为经营性收入，还款方年销售收入较低，年利润适中。第2还款来源为应收账款，应收账款金额比较充足，债务方净资产一般，资产负债率适中，债务方为地方政府融资平台，当地政府一般预算财政收入很高。还款来源评分为8.42分，还款来源非常有保障。
        抵质押措施：第1抵押物为土地，抵押物金额为8.115亿元，抵押物所在地为珠三角、长三角地级市城区，地理位置比较一般。抵质押措施的评分为7.31分，抵质押物比较充足。
        担保措施：第1家担保方为与融资主体及其母公司、实际控制人没有关联关系的公司，担保方净资产很高，资产负债率较高。担保措施的评分为5.89分，担保措施稍显不足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为6.7分，风险评级为风险适中。

风险调整后的收益评分：

<300万：8.3 分； >=300万：8.1分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为6.7，风险适中，适合风险偏好中等的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为8.3，收益很高，推荐购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为8.1，收益很高，推荐购买。

融资主体信息：

融资方：镇江文旅
镇江文化旅游产业集团有限责任公司系镇江市人民政府国有资产监督管理委员会100%控股。融资人作为镇江市水利建设投融资主体，承担着镇江市区主要的水利基础设施建设任务。同时，公司作为镇江市城市基础设施建设的主要投融资主体和北部滨水区建设的实施主体，承担着镇江市内的重要基础设施工程项目建设，并全面承担北部滨水区的建设任务。
截止2017年12月末，公司总资产为485.77亿元，净资产为166.51亿元，资产负债率为65.72%，营业收入为31.67亿元，净利润为3.61亿元。

还款来源：

资金投向:
      用于镇江市一泉旅游度假酒店建设项目。（5A 级景区“金山湖风景区”的配套项目）
      项目场址位于镇江市金山路西侧，具体位于环湖大道东侧、北侧，新建酒店宴会大楼（包含酒店客房区及宴会厅等）、家庭套房、SPA 水疗馆等建筑。
第一还款来源：融资方经营性收入
      截止2017年12月末，公司总资产为485.77亿元，净资产为166.51亿元，资产负债率为65.72%，营业收入为31.67亿元，净利润为3.61亿元。
第二还款来源：债务人履行债务清偿义务
      受让融资方镇江文旅对债务方镇江风旅享有的总计7亿元应收账款债权，在信托计划到期时由镇江文旅以其日常经营收入对应收账款进行回购。
债务方：镇江风旅
      镇江市风景旅游发展有限责任公司，由镇江市人民政府国有资产监督管理委员会投资设立，经营旅游资源开发、建设；土地前期开发；资产经营管理；景区建设、筹资、融资、投资服务；旅游商品开发、销售；园林旅游项目经营管理；租赁服务；物业管理；设备安装。
      公司的业务主要为镇江市南山景区开发建设和景区资产出
      租、旅游门票收入、以及景区园林绿化收入。截止2017年12月末，债务方总资产为179.84亿元，净资产为78.88亿元，资产负债率为56.14%，营业收入为6.05亿元。
区域介绍:
      镇江市位于长三角城市群，处于苏锡常经济圈和南京都市圈的交汇点，所处区域是中国经济最发达的地区之一。镇江市地区生产总值 4105.36 亿元，一般公共预算收入 284.34 亿元。

抵质押措施：

第一质押物：土地
融资人提供其持有的镇江市润州区和平路街道的住宅用地，为融资人的应收账款回购义务提供抵押。宗地位于润州区和平街道征润州村，处于 5A 级景区金山湖畔，抵押物评估价值为8.1151亿元抵押率 50%。
应收账款:
受让镇江文旅持有的镇江风旅的 7 亿元应收债权，镇江文旅按照约定溢价回购前述债权。

担保措施：

第一担保方：镇江城建
镇江城市建设产业集团有限公司系由镇江市人民政府国有资产监督管理委员会100%控股，主营业务包括城市基础设施建设、水务和房地产业务。
截至2017年12月31日，镇江城建总资产1464亿元，净资产为538.31亿元，资产负债率为63.24%，实现营业收入为60.25亿元，净利润7.7亿元。