BF信托-至信36号集合资金信托(融创中原壹院)

  (募集已结束)
预期收益率:100-300万:0%,>=300万:9%
募集进度:
100% 
2019-03-08更新:结束,无下期。(全大额,不开放小额)
发行机构: 北方信托
起投金额:100 万
投资方向:房地产
产品总额:4.4 亿元
产品期限:15 个月
付息方式:半年付息
产品亮点:
【北方信托简介】
      北方国际信托股份有限公司前身为天津经济技术开发区信托投资公司,于1987年10月经中国人民银行天津分行批准成立,注册资本为2000万元。1994年更名为天津北方国际信托投资公司,其间经公积金转增股本、增资扩股各一次,使注册资本达到50,679万元。2002年6月,完成与天津滨海信托投资有限公司合并,同时增资扩股67,818万元,公司注册资本达到150,251万元,并改制为股份有限公司,公司名称变更为天津北方国际信托投资股份有限公司。2002年9月经中国人民银行批准重新登记。2003年10月,更名为北方国际信托投资股份有限公司。2005年12月,经天津市政府批准,完成公司分立,注册资本变更为1,000,998,873元。2008年10月,经中国银监会批准公司名称变更为北方国际信托股份有限公司。
公司股东27家,控股股东为天津泰达投资控股有限公司。
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风险评分:

6.06
说明:评分范围为0-10分,评分越高,表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险,只表示风险很低。

风险评级:

风险中等
说明:风险评分>=8分,风险很低;风险评分>=7分,风险较低;风险评分>=6分,风险中等;风险评分>=5分,风险较高;风险评分<5分,风险很高。

风险点评:

        融资主体:融资主体的净资产较低,资产负债率很高。处于实际控制地位的母公司净资产很高,资产负债率很高,处于实际控制地位的母公司为此次融资提供担保。融资主体及其处于实际控制地位的母公司评分为1.78分,实力较弱。
        还款来源:第1还款来源为房地产销售收入,还款金额不够充足,目前进展为已经拿到预售许可证或者已经完工,房地产项目所在地为省会城市城区,地理位置比较好。还款来源评分为7分,还款来源比较有保障。
        抵质押措施:第1抵押物为在建工程,抵押物金额为7.67亿元,抵押物所在地为直辖市或计划单列市(副省级城市)城区,地理位置比较好。 抵质押措施的评分为6.95分,抵质押物基本充足。
        综合来看,该产品的最终风险评分为6.06分,风险评级为风险适中。

风险调整后的收益评分:

<300万:7.56 分;    >=300万:7.16
说明:评分范围为0-10分,评分越高,表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时,代表的值为小于等于0的整个区间,当得分为“10”时,代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议:

        该产品风险评分为6.06,风险适中,适合风险偏好中等的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为7.56,收益较高,值得购买;300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为7.16,收益较高,值得购买。

融资主体信息:

融资方:河南融创奥城置业有限公司
      融创于2016年成立河南融创奥城置业有限公司正式进驻郑州,已陆续在市区开展11个项目,是融创在河南区域的平台性质公司。
      2018年6月:总资产192亿元,总负债181.6亿元,有息负债60.4亿元,带息负债率:31.46%,暂无结转收入。

还款来源:

资金投向:
      最终用于融创天景园(“融创中原壹号院”)项目开发建设。
用款项目-天景园项目
      项目位于郑东新区CBD和北龙湖副CBD之间,位于郑州土地楼价最贵的北龙湖板块,该板块具备郑州最顶级规格、定位、规划,距离河南省政府直线距离仅3.3km。剩余货值41.81亿元,扣除未来投入后净货值24亿元,完全可覆盖信托本息。
      销售情况,天景园可售6.66万平,全部为5-6层洋房,共20栋,目前项目取得预售许可证面积共3.58万平(11栋),根据销售台账均价为6.56万/平,车位约52.8万元/个。已实现合同销售2.29万平米(109套),实现合同销售金额约15亿元,已网签面积0.29万平米(13套)。

抵质押措施:

第一抵押物:在建工程抵押
      “融创中心天街 1956” K、G地块在建工程抵押。 抵押物位于天津市南开区红旗路与保泽道交口。业态为商业 ,产权认为天津天房融创置业有限公司,该项目由融创通过招拍挂土地,由项目公司自行建设持有。“融创中心天街 1956 立足于时代,以“潮玩体验”的前瞻性定位,为消费者们打造了一处“微度假、轻社交”休闲街区,并以超越传统城市中心的商业模式,将文化、艺术、体验、社交、亲子等功能升级,以前所未有消费体验领潮天津商业。 抵押物为 K、G 地块在建工程,四证齐全。目前施工状态为主体封顶,外檐已完工。 抵押物为独立商业,项目销售均价为 4.6 万元/每平方米(此价格为原提案过会认定价格)。按抵押物建筑面积 18265.08平方米计算,未来可实现销售收入 8.40 亿元,扣除未支付的建筑安装配套费用 0.73 亿元(按照 4000 元/每平方米计算),抵押物可实现净现金流约为 7.67 亿元,每平方米实现净现金流约为 4.2万元/每平方米

担保措施:

第一担保方:融创地产
      融创房地产克尔瑞前9月销售第四名。2016、2017、2018年6月有息负债分别为750.6亿元、1357.8亿元、 1283.1亿元,有息负债率为28.1%、22.6%、19.8%呈逐年下降趋势。2016年合同销售1506亿元, 2017年合同销售3620亿元(权益2656亿元), 2018年1-9月实现销售3187亿元(行业第四名),权益2258亿元,经营性现金流充裕。2016、2017、2018年6月分别实现净利润41.22、100.1、53.68亿元。

其他风控措施:

        

 
 
Q&A

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