央企信托-福州福晟集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

4.3分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险很高

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很高。融资主体评分为0.63分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为四证齐全，已经开始施工，房地产项目所在地为其他地区的县或县级市城区，地理位置不太好。还款来源评分为4.98分，还款来源有较大的不确定性。
        抵质押措施：第1抵押物为土地，抵押物金额为8.5亿元，抵押物所在地为其他地区的县或县级市城区，地理位置不太好。抵质押措施的评分为1.28分，抵质押物不够充足。
        担保措施：第1家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产适中，资产负债率很高。第2家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产适中，资产负债率很高。担保措施的评分为3.78分，担保措施比较不足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为4.3分，风险评级为风险很高。

风险调整后的收益评分：

<300万：6 分； >=300万：5.8分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为4.3，风险很高，适合风险偏好很高的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为6.0，收益较高；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为5.8，收益适中。

融资主体信息：

融资方：连江福申
连江福申房地产开发有限公司（以下简称“福申地产”或者项目公司）成立于 2017 年 12 月 15 日，注册资本 5000 万元，其中福州千裕投资有限公司持股50%、福建晟和达投资有限公司持股 40%以及福建福晟房地产开发有限公司持股10%，注册地址为连江县敖江镇岱云村澳头路 279 号，法定代表人王芳先。
连江福申为福晟集团为连江项目成立的项目公司，2017 年 12 月成立。公司主要资产为持有连江项目土地。

还款来源：

资金投向:
      对项目公司发放开发贷款，最终投入福晟福州连江钱隆大第项目开发建设及我司认可的其他用途。
第一还款来源：项目收入 第一还款来源：项目收入
      项目位置：项目位于福州市连江县，通港大道与金凤路交叉口西南角，紧邻高速路口，属于新城板块核心区域。
      项目南侧邻近文笔路主干道，交通通达；北侧为中庚住宅区，西侧为皇庭丹郡和翰林公馆住宅区，周边形成一定居住氛围；南侧为净地；东侧为居民区。本项目用地面积约5万平方米，总建筑面积约14.95万平方米，其中计容建筑面积约11.03万平方米，可售车位有881个。本项目住宅销售可实现17.65亿元销售回款，商业销售可实现0.9亿元销售回款，车位销售可实现1.76亿元回款。合计可回款约20.32亿元，为本信托计划提供了充足的还款保障。

抵质押措施：

第1抵押物为土地，抵押物的金额为8.5亿元，抵押物所在地为其他地区的县或县级市城区。
无质押措施。

担保措施：

第一担保方：福建福晟
      福晟集团是一家涉及地产开发、建筑施工、金融投资、建材生产及贸易等众多领域的大型综合性集团。福建福晟集团是福晟集团的发债主体， 2019年3月1日，大公国际资信评估有限公司确定的福建福晟集团有限公司主体信用等级为AA+，评级展望为“稳定”。福建福晟集团有限公司2018年底发行超过45亿公司债券，截止2019年5月，已成功发行30亿元。2018年资产规模816亿元，净资产199亿元。克尔瑞：以【452】亿元销售额（权益金额）位列“2018年度中国房地产企业销售TOP200排行榜”第【55】名。
第二担保方：福晟集团
      潘伟明是福晟集团实际控制人，持有公司90%的股权。陇伟红持股10%。福建福晟集团有限公司是福晟集团有限公司的全资子公司，福晟集团2018年年底总资产规模843亿元，净资产169亿元。
第三担保方：实际控制人担保
      实际控制人潘伟明为项目公司按约定偿还信托贷款本息提供连带责任保证担保。