XX信托-楚天益民集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

6.55分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险中等

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产适中，资产负债率较高。融资主体评分为5.89分，实力一般。
        还款来源：第1还款来源为经营性收入，还款方年销售收入较低，年利润一般。还款来源评分为2.11分，还款来源有较大的不确定性。
        抵质押措施：第1抵押物为土地，抵押物金额为3.32亿元，抵押物所在地为其他地区地级市城区，地理位置比较一般。第1质押物为应收账款，质押物金额为7亿元。债务方净资产适中，资产负债率适中，债务方为地方政府融资平台，当地政府一般预算财政收入一般。抵质押措施的评分为1.12分，抵质押物不够充足。
        担保措施：第1家担保方为与融资主体及其母公司、实际控制人没有关联关系的公司，担保方净资产一般，资产负债率较低。担保措施的评分为5.03分，担保措施稍显不足。
        考虑到政府的隐性担保，综合来看，该产品的最终风险评分为6.55分，风险评级为风险适中。

风险调整后的收益评分：

<300万：7.75 分； >=300万：7.55分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为6.55，风险适中，适合风险偏好中等的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为7.75，收益较高，值得购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为7.55，收益较高，值得购买。

融资主体信息：

融资方：黄石市益民投资有限公司
黄石市益民投资成立于 2008 年 9 月 5 日，注册资本和实收资本均为人民币壹亿元整，由黄石磁湖高新科技发展有限公司出资 9,999.00 万元、湖北黄金山科技园投资有限公司出资1万元共同设立，法定代表人田璋。实际控制人为黄石市国有资产监督管理委员会，公司作为黄石市经济开发区重要的城乡基础设施建设主体之一，主要负责经济技术开发区内的城乡基础设施建设，在黄石经济技术开发区的城乡基础设施建设中保持重要地位，公司主营业务清晰，经营集中在工程代建业务。
截至 2018 年末，公司总资产 1,441,857.96 万元，总负债 891,266.78 万元，资产负债率为61.81%，实现营业收入 30,600.65 万元，利润总额 9013.04 万元。

还款来源：

资金投向:
      信托资金用于受让黄石市益民投资有限公司（以下简称“益民投资”）对其母公司黄石磁湖高新科技发展公司（以下简称“磁湖高新”）的应收款债权收益权，最终用于四连山等片区项目所需。
第一还款来源：融资方收入
      融资人主要经营性收入为黄石磁湖委托的工程代建收入和租房收入。名下已缴纳土地出让金的土地账面价值约 32 亿元，正在办理土地证的土地价值约 33亿元，该部分土地以历史成本入账，其中一部分土地已有较高的溢价，未来融资人将根据公司运营情况出让部分土地使用权。融资人预计 2019-2020 年出让土地面积约 17.8 万平方米，在不考虑土地增值的情况下、按原始土地出让金计算，土地出让收入为12.1 亿元，此为本信托计划另一主要还款来源。
地区经济
      湖北省黄石市是武汉城市圈重要城市，该区域经济联合体是湖北省产业和生产要素最密集、最具活力的地区，是湖北省经济发展的核心区域，为长江经济开发带的重要支点、武汉城市圈的副中心城市和鄂东区域经济龙头，黄石市区域经济发展步入快车道。黄石区位优势明显，交通物流便捷，距省会城市武汉仅 70公里。
      黄石市 2018 年实现 GDP1590 亿，实现公共预算收入 117 亿，地方可支配财政收入为271.87 亿元，地方政府债务率为 76.55%。

抵质押措施：

第一抵押物：土地抵押
黄石磁湖高新科技发展公司为本信托计划提供位于黄石市黄金山新区的土地抵押担保。根据永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司出具的预评估报告，当前土地价值为 33187.18 万元。
第一质押物：应收账款质押
黄石市益民投资有限公司以其对磁湖高新的价值7亿的标的账款提供质押担保

担保措施：

第一担保方：黄石磁湖高新科技发展公司
      石磁湖高新科技发展公司（以下简称“黄石磁湖”）于 2000 年由黄石经济技术开发区管委会批准，公司注册资本 42061.7556 万元，于 2000 年成立的国有企业，黄石市城市投资开发公司对其履行国有资产出资者职责，实际控制人为黄石市人民国有资产监督管理委员会。注册资本 4.21 亿元。主要职能包括代表黄石开发区管委会和黄石城投进行投资、管理、经营开发区国有资产，是开发区国有资产的营运主体。截至 2018 年末，公司总资产 2,658,351.68 万元，总负债 1,378,794.08 万元，资产负债率为 51.87%，实现营业收入 97,706.98 万元，利润总额 23,071.39万元。
第二担保方：黄石新港开发有限公司
      公司于 2011 年 1 月由黄石磁湖高新科技发展有限公司(简称“磁湖高新”)和黄石金伏新能源发展有限公司(简称“金伏发展”)共同出资成立，初始注册资本为 5,000 万元，期间进过多次调整变更后，截至目前，公司注册资本为39,000.00万元，控股股东为黄石国资，实际控制人为黄石市人民政府国有资产监督管理委员会。
      截至 2018 年末，公司总资产 1,058,523.27 万元，总负债 498,145.44 万元，资产负债率为47.06%，实现营业收入67,707.23万元，利润总额9,189.84万元。