央企信托-泰州高港安置房集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

6.39分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险中等

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率较高。融资主体评分为0.9分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为经营性收入，还款方年销售收入较低，年利润适中。第2还款来源为应收账款，应收账款金额比较充足，债务方净资产较低，资产负债率很高，债务方为地方政府融资平台，当地政府一般预算财政收入一般。还款来源评分为4.17分，还款来源有较大的不确定性。
        担保措施：第1家担保方为与融资主体及其母公司、实际控制人没有关联关系的公司，担保方净资产一般，资产负债率适中。第2家担保方为与融资主体及其母公司、实际控制人没有关联关系的公司，担保方净资产适中，资产负债率适中。担保措施的评分为6.78分，担保措施比较不错。
        考虑到政府的隐性担保，综合来看，该产品的最终风险评分为6.39分，风险评级为风险适中。

风险调整后的收益评分：

<300万：7.59 分； >=300万：7.29分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为6.39，风险适中，适合风险偏好中等的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为7.59，收益较高，值得购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为7.29，收益较高，值得购买。

融资主体信息：

融资方：江苏东江
江苏东江是专门为开发建设本安置房项目设立的项目公司，国有独资企业，实际控制人为高港区住建局。融资方融资结构简单清晰，该项目总投资7.5 亿，自有资金1.95 亿，银行开发贷2 亿（到期时间2022 年12 月），晚于本信托到期。按照5500 元/平米测算，预计销售回款8.94 亿元，根据调查，地方拆迁户需求远大于该项目住房供给，销售回款可以确保。
融资主体的净资产为1.95亿元，资产负债率为66.6%。

还款来源：

资金投向:
      用于泰州市高港区东方明珠二期棚户区改造安置房项目的开发建设。
第一还款来源：项目销售回款
      该项目按照5500 元/平方米均价销售，预计销售金额为：二期7.59 亿元，一期1.35 亿元，合计金额为8.94 亿元，项目毛利润约为1.41 亿元，项目净利润约为1.06 亿元。
第二还款来源：应收账款
      泰州华融城镇建设提供5.1 亿元的应收账款作质押，完全覆盖信托本息。
区域介绍:
      泰州市高港区， 2018 年地方综合财力为59.87 亿元，人均 GDP21.64 万元，排名泰州第1，和苏州高新区相当。距离机场仅20 分钟车程，有国家一类开放口岸及亿吨大港泰州港，1 个省级高新技术产业园，以及临港经济园。2018 年经济增长率为8.2%，工业实力较强，而且企业效益稳步提升，经济发展势头强劲而且具有优越的后续发展条件。

抵质押措施：

第一质押物：应收账款
泰州华融城镇建设提供5.1 亿元的应收账款作质押，完全覆盖信托本息。

担保措施：

第一担保方：江苏创鸿
      江苏创鸿资产管理有限公司由泰州市高港区国有资产管理中心持有100%的股权，为高港区政府主要的国有资产运营主体，得到当地政府的大力支持，在项目、增资和财政补贴等方面得到高港区政府的大力支持，近年来保证人资产规模均有一定增长。保证人直接融资渠道畅通，2019 年4 月份，保证人获批15 亿非公债，期限五年，由上海新世纪资信评估有限公司对公司主体的信用评级为AA，近期将发行。
      截至2018年9月，公司净资产为37.65亿元,资产负债率为49.62%，实现经营性收入6.77亿元，净利润0.71亿元。
第二担保方：江苏望涛
      江苏望涛投资建设有限公司为泰州市高港区住房和城乡建设局的国有独资公司，高港区住建局为公司唯一股东和实际控制人。江苏望涛是泰州高港区目前最重要的政府平台公司，高港区主要的发行企业债主体。主要承建高港区的基础设施和棚户区改造项目，
      截止2018年6月，公司净资产为68.56亿元,资产负债率为59.88%。公司2017年营业收入为25.91亿元，净利润为2.62亿元。