AJ信托-融创中山华富项目集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

4.62分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险很高

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很高。处于实际控制地位的母公司净资产较高，资产负债率很高，处于实际控制地位的母公司为此次融资提供担保。融资主体及其处于实际控制地位的母公司评分为1.75分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为四证齐全，已经开始施工，房地产项目所在地为珠三角、长三角、北京乡镇，地理位置不太好。还款来源评分为4.98分，还款来源有较大的不确定性。
        抵质押措施：第1抵押物为土地，抵押物金额为18.41亿元，抵押物所在地为珠三角、长三角、北京乡镇，地理位置不太好。抵质押措施的评分为3.9分，抵质押物不够充足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为4.62分，风险评级为风险很高。

风险调整后的收益评分：

<300万：4.82 分； >=300万：4.82分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为4.62，风险很高，适合风险偏好很高的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为4.82，收益适中；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为4.82，收益适中。

融资主体信息：

融资方：中山华富
融资方中山华富由创海（深圳）房地产有限公司 100%控股，创海（深圳）房地产有限公司的实际控制人为融创房地产集团有限公司，自身拥有房地产一级开发资质，主营业务包括房地产开发及商品房销售;物业管理;室内外装饰;自有房屋租赁;房地产信息咨询(不含中介);企业管理信息咨询服务;建筑材料批发兼零售;货物进出口。
截至2018年，融资主体的总资产为18.73亿元，净资产为-6028万元，处于实际控制地位的母公司净资产为731.07亿元，资产负债率为89.8%，处于实际控制地位的母公司为此次融资提供担保。

还款来源：

资金投向:
      受让中山市华富房地产开发有限公司持有的融创中山华富项目的特定资产收益权，并通过中山华富回购项目特定资产收益权实现信托资金的退出。信托资金用于中山香山府项目的开发建设。
第一还款来源：项目销售收入
      项目位于广东省中山市重点发展区域阜沙镇核心区，距阜沙镇中心区域约3公里。能便捷享受阜沙镇的医疗、教育等基础市政配套。阜沙镇位于中山北部，与东凤、三角、东升与港口等镇相接，经广珠西线高速可通往中山市中心，距离主城区约30公里/车程40分钟；深中通道与阜沙镇全程高速连接，40分钟即可从深中通道到达阜沙；本项目距离广珠西线高速东阜收费站约9公里/车程11分钟。
      预计总投资为42.76亿元，预计总货值为50.533亿元；项目预计税后净利润4.16亿元，利润率为10.98%。
区域介绍:
      阜沙镇位于中山北部，与东凤、三角、东升与港口等镇相接，经广珠西线高速可通往中山市中心，距离主城区约30公里/车程40分钟；深中通道与阜沙镇全程高速连接，40分钟即可从深中通道到达阜沙；本项目距离广珠西线高速东阜收费站约9公里/车程11分钟。

抵质押措施：

第一抵押物：土地
抵押物1：清远佰合谷项目，位于清新区-市区西部，土地证号为清新国用（2013）第00501673号、清新国用（2013）第00501674号、清新国用（2013）第00501671号、清新国用（2013）第00501669号五块土地，土地使用权面积共计161838.7平方米，根据上海安大华永房地产土地估价有限公司的价值咨询单，评估价格为83600万元。
抵押物2：茂名锦绣黄金海岸项目，位于广东省茂名市电白区海城二路(海滨花园公交站附近)，四至：东至街坊路、南至海滨三路、西至霞海南路、北至海城二路。地块共由6宗地构成，用地性质均为住宅。本地抵押其中的1、2、4、5、6五个地块，土地证号为茂港国用（2008）第078号、茂港国用（2008）第079号、茂港国用（2008）第080号、茂港国用（2008）第081号、茂港国用（2008）第082号，面积合计为351225平方米，抵押根据上海安大华永房地产土地估价有限公司的价值咨询单，评估价值为100450万元。

担保措施：

第一担保方：融创房地产
融创集团是融创中国控股有限公司的境内主体。融创中国控股有限公司是一家于香港联交所上市的专业从事住宅及商业地产综合开发的企业，业务涵盖高端居住、文旅文娱、商业配套三大板块。融创中国控股有限公司在2018年中指院销售额百亿企业排行榜中排名第4位，根据克而瑞研究中心发布的《2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜》，公司2018年实现签约销售额4600.0亿元，位列第4位；实现签约销售面积3262万平方米，位列第5位。
截至2018年12月末，融创中国控股有限公司总资产7,166.60亿元、净资产731.07亿元；2018年实现营业收入1,247.46亿元，净利润174.45亿元。