XX信托-山东滕州市土地抵押政信信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

6.46分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险中等

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产一般，资产负债率较高。融资主体评分为4.94分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为经营性收入，还款方年销售收入较低，年利润一般。还款来源评分为2.63分，还款来源有较大的不确定性。
        抵质押措施：第1抵押物为土地，抵押物金额为1.5017亿元，抵押物所在地为百强县（含百强县级市）城区，地理位置比较一般。抵质押措施的评分为1.64分，抵质押物不够充足。
        担保措施：第1家担保方为与融资主体及其母公司、实际控制人没有关联关系的公司，担保方净资产适中，资产负债率很高。第2家担保方为与融资主体及其母公司、实际控制人没有关联关系的公司，担保方净资产适中，资产负债率较高。担保措施的评分为6分，担保措施比较不错。
        考虑到政府的隐性担保，综合来看，该产品的最终风险评分为6.46分，风险评级为风险适中。

风险调整后的收益评分：

<300万：5.96 分； >=300万：5.56分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为6.46，风险适中，适合风险偏好中等的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为5.96，收益适中，可以购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为5.56，收益适中，可以购买。

融资主体信息：

融资方：滕州市安信建设工程有限公司融资人安信建设系由“滕州城建集团有限公司”100%控股的国有独资企业，实际控制人为滕州市国资委。注册资本1亿元，主要开展市政工程、保障房安装工程项目，得到股东和政府大力支持。财务状况：截至2020年末，安信建设总资产30.27亿元，2020年营业收入5.03亿元，净利润0.74亿元，且近三年营业收入和净利润逐年增加；融资人融资借款余额仅为5650万元，负债压力小，经营情况良好且股东实力强，按约定偿还本次信托贷款本息的压力较小。

还款来源：

资金投向: 向安信建设发放信托贷款，用于补充安信建设流动资金。第一还款来源：融资方收入截至2020年末，安信建设总资产30.27亿元，2020年营业收入5.03亿元，净利润0.74亿元，且近三年营业收入和净利润逐年增加；融资人融资借款余额仅为5650万元，负债压力小，经营情况良好且股东实力强，按约定偿还本次信托贷款本息的压力较小。地区经济：滕州市，隶属于山东省，位于微山湖东岸，京沪铁路和京沪高铁沿线城市，国家园林城市，环境宜居。市内的滕州经济开发区在山东省级经济开发区中位列第三位，并成功入选国家新型工业化产业示范基地。2020年，滕州市实现地区生产总值（GDP）753.05亿元，完成一般公共财政预算收入55.7亿元，最新全国百强县排名第34位，经济与财政发达程度高。

抵质押措施：

第一抵押物：土地抵押提供价值合计15017 万元的两块优质土地抵押担保，目前地上安置房工程已建设到第三层，待满足抵押登记办理条件时，再补充办理在建工程抵押登记手续；

担保措施：

第一担保方：滕州市城市建设综合开发公司担保人1“滕州市城市建设综合开发公司”的实际控制人为滕州市国资委，注册资本3.4186亿元，是滕州市重要的棚户区改造和基础设施建设主体，负责市政府指令性城市基础设施项目的开发建设，得到政府大力支持。信用情况：东方金诚国际信用评估有限公司确定其主体信用等级AA，评级展望稳定。财务状况：截至2020年末，滕州城建总资产277.37亿元，所有者权益63.19亿元，2020年营业收入24.07亿元；滕州城建营业收入较高，自身还款能力强，金融机构广泛认可，再融资能力强，具有很强的代偿能力。第二担保方：山东新兴置业有限公司担保人2新兴置业系由“滕州城建”控股55.58%，国开发展基金有限公司(国家开发银行100%持股）占股44.42%，注册资本1.8008亿元，主要按照滕州市政府的规划开展棚户区改造及相关配套基础设施项目，政府支持较多。财务状况：截至2020年9月，新兴置业总资产155亿元，所有者权益51.76亿元，2019年营业收入16.55亿元；融资人股东背景优质，主要从事国家和当地政府大力支持的棚户区改造安置房民生项目，持有的资产变现能力强，营业收入较高，再融资渠道通畅，具有较强的代偿能力。