中融-融筑20号(神鹰安置房）股权投资集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

5.28分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险较高

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率较低。处于实际控制地位的母公司净资产较低，资产负债率适中，处于实际控制地位的母公司为此次融资提供担保。融资主体及其处于实际控制地位的母公司评分为2.65分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为BT项目回购承诺，回购款金额非常充足，回购方净资产适中，资产负债率适中，回购方为地方政府融资平台，当地政府一般预算财政收入较低。第2还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为四证齐全，已经开始施工，房地产项目所在地为珠三角、长三角、北京的县或县级市城区，地理位置比较一般。还款来源评分为6.91分，还款来源有一定保障。
        抵质押措施：第1抵押物为土地，抵押物金额为4.12亿元，抵押物所在地为珠三角、长三角、北京的县或县级市城区，地理位置比较一般。抵质押措施的评分为1.96分，抵质押物不够充足。
        担保措施：第1家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产较低，资产负债率很低。第2家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产较低，资产负债率很高。第3家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产较低，资产负债率很高。担保措施的评分为0.22分，担保措施比较不足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为5.28分，风险评级为风险较高。

风险调整后的收益评分：

<300万：4.28 分； >=300万：3.78分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为5.28，风险较高，适合风险偏好较高的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为4.28，收益适中，可以购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为3.78，收益较低，对收益要求不高者可以购买。

融资主体信息：

融资方--诸暨神鹰置业有限公司
本次安置房的项目公司为诸暨神鹰置业有限公司（以下简称“神鹰置业”或“项目公司”），由浙江神鹰集团有限公司（以下简称“神鹰集团”或“集团公司”），诸暨市神鹰房地产开发有限公司（以下简称“神鹰开发”），浙江凯昂建材有限公司（以下简称“凯昂建材”）和侯氏集团有限公司（以下简称“侯氏集团”）共同出资成立，其中神鹰集团占35%，神鹰开发占5%，凯昂建材占30%，侯氏集团占30%。神鹰开发为神鹰集团的关联企业，本项目中神鹰集团占主导地位，实际控制项目公司。
截至2014 年4 月30 日，神鹰置业的总资产207,480,000 元，负债87,480,000 元，净资产120,000,000 元。

还款来源：

第一还款来源为BT项目回购承诺
回购方--诸暨城投
       诸暨城投原由诸暨市国有资产管理局出资组建，后变更为财政局控股的国有独资有限责任公司。作为诸暨市基础设施建设的营运主体，承担诸暨市的城市基础设施项目建设任务，负责城市基础设施资产的营运及相关开发。
       诸暨城投作为市政府下的公司，承建着项城区许多重大基础设施建设项目，公司资产规模增长极为迅速，资产质量较好。截至2013 年12 月31 日，诸暨城投的资产总额为91.48 亿元，负债总额为60.23 亿元，净资产为31.25 亿元，资产负债率65.83%。
       诸暨城投曾于2002年12月发行规模为16亿元的公司债券，鹏元资信评估有限公司对诸暨城投2013年的跟踪评级结果维持为AA+。
       因本项目为政府主导的安置房项目，住宅部分由诸暨城投100%回购，房屋回购价为7,300 元/平方米，车位75,000 元/个，储藏室2,500 元/平方米商业用房回购不少于1,500 平方米，回购价为13,500 元/平方米。回购部分总金额为81877.08 万元。
回购方诸暨市政府财政收入
       据诸暨市财政局数据显示，2013 年诸暨市完成财政收入100.0066 亿元，首次突破100 亿元大关，同比增长8%。其中，公共财政预算收入59.6 亿元，同比增长13.3%.

第二还款来源为房地产自行销售部分的销售收入，项目进展状态为四证齐全，已经开始施工，自行销售部分销售收入预计为1.24亿元。

抵质押措施：

第一抵押物：土地抵押
项目公司缴清土地款，土地证办理好后将本项目地块追加抵押给我司。抵押物为诸暨市暨阳街道小陈家自然村（世纪花园北侧）1#和2#地块，两个地块实际为一整块地块拆分而得，建设用地面积总计49,413.70 平方米，出让价格为41,200 万元。地块北侧为二环路，东、南、西侧分别为已规划的规划道路，地块的北面二环路上是浙江林业大学暨阳学院等院校，南面是世纪花城，滨江华都，春江花月等成熟小伙区，周边配套齐全，生活便利。
无质押措施。

担保措施：

第一担保方：神鹰集团
       浙江神鹰集团有限公司为融资方的实际控制公司，成立于1994 年8 月1 日，注册资金人民币11,062万元。集团总部位于美丽的西施故里--浙江省诸暨市。神鹰集团创立20 年来，经过全体神鹰人的卓越努力，已发展成为一家多元化经营、年销售额达18 亿的企业集团。
       截至2014 年4 月30 日，神鹰集团的总资产16.7 亿元，负债9.1 亿元，净资产7.6 亿元。
第二担保方：凯昂建材
       浙江凯昂建材有限公司成立于2006 年11 月16 日，注册资本1,800 万元人民币。截止2013年12月净资产为0.748亿元，资产负债率为29.68%.
第三担保方：侯氏集团
       侯氏集团有限公司主要从事房地产开发和经营，并集房屋建筑施工、制造业、针纺织品批发零售、建材、金属材料、机械设备、纺织原料、市场物流、资产经营于一体的多元化企业集团。
       截止2013年12月净资产为0.5亿元，资产负债率为78.71%.
第四担保方：神鹰开发
       神鹰开发为神鹰集团的关联公司，其实际控制人与神鹰集团法人代表为同一人，均为朱百超，诸暨市神鹰房地产开发有限公司成立于2001 年7 月13 日，注册资本1,000万元人民币。
       截止2013年12月净资产为0.56亿元，资产负债率为80.70%.
第五担保方：实际控制人担保
       神鹰集团实际控制人朱百超先生及其夫人为本信托计划项下的项目公司及原股东还款义务提供无限连带责任保证担保。