大业信托-外滩城房地产股权收益投资集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

7.37分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险较低

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很高。处于实际控制地位的母公司净资产较高，资产负债率较低，处于实际控制地位的母公司为此次融资提供担保。融资主体及其处于实际控制地位的母公司评分为7.85分，实力较强。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额比较充足，目前进展为已经完工并已经开始销售，房地产项目所在地为省会城市城区，地理位置比较好。还款来源评分为8.44分，还款来源非常有保障。
        抵质押措施：第1质押物为未上市公司股权，质押物金额为0.715亿元。抵质押措施的评分为0.03分，抵质押物不够充足。
        担保措施：第1家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产很高，资产负债率很高。担保措施的评分为3.2分，担保措施比较不足。
        考虑到政府的隐性担保，综合来看，该产品的最终风险评分为7.37分，风险评级为风险较低。

风险调整后的收益评分：

<300万：6.37 分； >=300万：5.97分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为7.37，风险较低，适合风险偏好较低的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为6.37，收益较高，值得购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为5.97，收益适中，可以购买。

融资主体信息：

融资人：海南恒大
公司成立于2009年12月，注册资本3.52亿元，是恒大地产的全资子公司，主要负责恒大集团海南省项目的开发建设；目前在开发的项共4个，分别为恒大海口湾项目，御景湾项目，海口文化旅游城以及恒大外滩。
截至2015年2月28日，公司总资产24.65亿元，净资产4.59元，资产负债率81.38%；2014年1-12月，收入3.28亿元，净利润1.29亿元。

还款来源：

资金投向:
      受让恒大地产集团海南有限公司（以下简称“海南恒大”）所持有的海口外滩城房地产有限公司（以下简称“外滩城地产”）100%股权之股权收益权，资金用于海南省海口市“恒大新外滩”项目的建设。

第一还款来源：“恒大新外滩”项目的销售收入

      项目预计可实现总销售收入28.19亿元.

建设项目简介
      项目位于海口市湾滨大道起始段，标志性建筑“世纪大桥 ”的东侧，地处新港片区，一线临海，，距离海口市 CBD 国贸及世商圈直线距离不超3公里，前往海口市4A级景区假日海滩仅20分钟车程。
      项目占地面积115333.33平方米，总建筑面积550000平方米，涵盖高层瞰海住宅、公寓和商业街，其中城市综合体高逾300米，为海南新高度及地标建筑。
      项目共分为2期开发，目前在售的是恒大外滩一期，一期占地93亩，总建筑面积约35万平方米，二期将打造超俞300米的城市综合体建筑。一期共分为三组团，其中一组团为6栋42层高尚住宅组团（1#、2#、3#、5#、6#、7#），二组团为2栋30层酒店公寓（4#、8#）组团和商业组团。
      项目五证齐全，已于2015年1月开盘销售；预算总投资约14.87亿元，截至2014年3月底，外滩城地产已投入自有资金约8亿元，占比53.80%。
      目前项目销售中心已基本建成，4套临时样板房外立面施工已基本完成，6栋住宅和2栋公寓的土方工程、桩基检测和护坡支已本完成，大地下室Ⅰ标段（1-2# 、5-6#楼间地库）土方开挖完成约40%，大地下室Ⅱ标段（3-4#、7-8#楼间地库）桩基检测基本完成1根（共3根）。
      截止至2014年4月3日，项目销售226套，销售面积23568.82平方米，销售金额3亿元。

抵质押措施：

第一质押物：股权质押
      外滩城房地产公司(项目公司)100%股权质押（包含土地和在建工程，用款项目4 证齐全）
外滩城地产简介
      公司成立于2012年6月，注册资本3亿元，是海南恒大的全资子公司，主要负责海口市“恒大新外滩”项目的建设。截至2015年2月28日，公司总资产7.95亿元（其中存货7.45亿元），净资产7150万元，资产负债率91.01%。
      根据外滩城地产提供的资料，公司不涉及民间借贷，也没有对外担保；不涉及诉讼和重大处罚。

担保措施：

第一担保人：恒大地产
      公司注册地位于广州市天河区，是恒大集团在中国大陆境内业务运作平台和管理平台。2014年公司总资产569.76亿元，净资产354.58亿元，资产负债率37.77%。
第二担保人：恒大集团
      公司成立于1996年6月，注册资本25亿元，于2009年11月5日在香港联交所上市，位列2013年中国地产百强第三位；下属广州恒大足球队于2013年11月夺得亚洲足球俱乐部冠军联赛冠军（中国足球史上第一）。
      截至2014年6月30日，公司总资产4216.55亿元，总负债3237.70亿元，净资产978.85亿元，资产负债率76.79%；2014年1-6月，收入633.37亿元，税后利润94.95亿元。2014年1-10月合同销售额1072.9亿元，销售面积1498.9万平方米。