东莞信托-鼎信-美克集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

5.71分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险较高

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很高。融资主体评分为1.27分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为土地款已支付，四证尚未齐全，房地产项目所在地为省会城市城区，地理位置比较好。还款来源评分为5.35分，还款来源存在一定的不确定性。
        抵质押措施：第1抵押物为土地，抵押物金额为12.5亿元，抵押物所在地为省会城市城区，地理位置比较好。抵质押措施的评分为6.74分，抵质押物基本充足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为5.71分，风险评级为风险较高。

风险调整后的收益评分：

<300万：7.21 分； >=300万：7.21分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为5.71，风险较高，适合风险偏好较高的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为7.21，收益较高，值得购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为7.21，收益较高，值得购买。

融资主体信息：

融资方：美克筑嘉
融资人美克筑嘉（天津）投资有限公司大股东天津市君美盈辉企业管理咨询中心（有限合伙）持股99%，二股东北京君德富邦投资管理有限公司持股1%，注册资本1.08 亿，实缴资本100%。

还款来源：

资金投向:
      运用信托计划资金3794.35万元受让标的公司股东天津市君美盈辉企业管理咨询中心（有限合伙）的35%的股权；65505.65万元通过股东借款方式向标的公司发放投资款。
第一还款来源：
项目概况
      本次申请投资的美克嘉美湾项目位于天津市武清区，规划总用地面积20 平方米，总建面42 万平方米，分为四期，一二期刚需户型已基本售罄，剩余少量别墅；三四期为在空地，地上建筑面积22 万平方米，业态以刚需户型为主。
      截至目前，一、二期项目四证齐全且取得大部分销售许可证。三、四期已取得土地证（和一二期合用一张大证）、建设用地规划许可证，未取得建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，正在办理中。
      根据销售回款现金流测算，项目公司预计在2019 年3 月底实现销售回款现金流回正，启动归还本信托计划发放的股东借款本金，归还比例为自现金流回正之日起，销售回款金额的50%。

抵质押措施：

第一抵押物：
本项目由融资人提供位于中国天津市武清区南蔡村镇翠亨路东侧、京津公路西侧（美克嘉美湾项目）二期78-1、78-2 号在建工程及三、四期剩余空地进行抵押担保。
抵押物分摊土地使用权面积为118,349.90 平方米，规划总建筑面积为 288,027.65 平方米，于2017 年08 月25 日经戴德梁行评估，其市场价值为人民币16.88 亿元，抵押率不超过41.47%。除去可能产生的土地增值税4.3 亿，土地价值仍然剩余12.5 亿，抵押率为56%。抵押物货值充足。