渤海信托-鲁信2号项目集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

5.48分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险较高

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很高。融资主体评分为1.85分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额比较充足，目前进展为四证齐全，已经开始施工，房地产项目所在地为其他地区地级市城区，地理位置比较一般。还款来源评分为6.12分，还款来源有一定保障。
        抵质押措施：第1抵押物为土地，抵押物金额为23.19亿元，抵押物所在地为其他地区地级市城区，地理位置比较一般。抵质押措施的评分为6.06分，抵质押物基本充足。
        担保措施：第1家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产适中，资产负债率很高。担保措施的评分为0.94分，担保措施比较不足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为5.48分，风险评级为风险较高。

风险调整后的收益评分：

<300万：6.58 分； >=300万：6.28分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为5.48，风险较高，适合风险偏好较高的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为6.58，收益较高，值得购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为6.28，收益较高，值得购买。

融资主体信息：

融资方：济南万达城建设有限公司
济南万达城建设有限公司于2017年4月18日成立，注册资金20亿元，经营业务主要为房地产开发、经营，以自有资金对文化旅游产业项目、体育产业开发项目进行投资等。济南万达现股东为万达地产，2017年7月11日，融创地产集团收购了万达地产持有的济南万达91%的股权，目前正在办理工商变更。
截至2017年底，公司资产总额为75.66亿元，负债总额55.98亿元，净资产19.68亿元，资产负债率为73.99%。截至2018年4月，公司资产总额为112.13亿元，负债总额92.78亿元，净资产19.36亿元，资产负债率为82.74%。

还款来源：

资金投向:
      用于济南万达城建设有限公司万达城项目D13地块开发建设。
第一还款来源：济南万达城项目销售收入
      本项目还款来源为济南万达城D13地块销售收入。经测算，项目存续期内，按住宅17000元/平米、储藏室4000元/平米、车位15万元/个估算，销售收入约38.25亿元，足以保障贷款本息。
      项目位于济南历城区邢村立交桥西南边，为2017全国综合实力百强区。区内基础设施完善，交通十分便利，位于2022年竣工的地铁M3线“田家庄站”。目前项目已经取得土地证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工证以及预售许可证，现场施工正在进行中，D13地块有3幢楼已建设至17层，预计于11月取得预售证后开展销售工作，其余楼座预计在11月底前可建设至总层高的一半。

抵质押措施：

第一抵押物：土地抵押
D3地块土地抵押，抵押率不超过评估价值的55%；存续期间，如遇D3地块开发需置换抵押物，需置换信托公司认可的抵押物以保证抵押率不变。
本项目抵押物为济南万达城 D3地块，位于经十东路以南，旅游路以北，绕城高速绿化带以西。经山东广泰土地房产评估测绘有限公司在2018年7月23日的预评结果显示，该标土地价值为 231993.48万元。

担保措施：

第一担保方：融创房地产集团有限公司
融创地产集团为香港上市公司融创中国（HK01918）在国内的地产平台，也是融创中国95%以上资产的载体。公司注册资金100亿元，实收资本70亿元，具有国家建设部颁发的房地产开发一级资质，实际控制人为孙宏斌。《2017年中国房地产企业销售TOP200》排行榜，融创集团的权益销售金额2595.3亿元，排名第5为，合同销售金额3620亿元，排名第4为，中房协百强排名第8位。融创中国位列2018中国房地产综合实力百强第5位，“成长性TOP10”第1位。
截至2017年，公司总资产额5996亿元，总负债规模5510亿元，所有者权益486亿元。营业收入554亿元，净利润100亿元。融创地产集团的主体评级为AAA。

其他风控措施：

资金监管
放款账户监管
明确信托贷款资金用途，开立资金监管账户，预留我司印鉴或网银复核U盾，各期放款使用前，要求济南万达提供资金使用的支持文件，经我司审核后使用资金。
销售资金账户监管
D13地块项目首付款账户、按揭款归集账户及根据《济南市商品房预售资金监督管理办法》规定开立的预售资金监管专用账户中预留我司印鉴或网银复核U盾。项目开盘销售后，应每月提供合同登记簿、销售回笼账户对账单，项目网签数据，我司每月或者按需进行核对，确保销售资金及时回笼。