央企信托-宝能1号项目集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

5.79分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险较高

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产很高，资产负债率很高。处于实际控制地位的母公司净资产较低，资产负债率很低，处于实际控制地位的母公司为此次融资提供担保。融资主体及其处于实际控制地位的母公司评分为6.55分，实力中等。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为土地款已支付，四证尚未齐全，房地产项目所在地为省会城市城区，地理位置比较好。还款来源评分为5.35分，还款来源存在一定的不确定性。
        抵质押措施：第1抵押物为土地，抵押物金额为6.59亿元，抵押物所在地为省会城市城区，地理位置比较好。抵质押措施的评分为0.73分，抵质押物不够充足。
        担保措施：第1家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产适中，资产负债率适中。担保措施的评分为4.32分，担保措施比较不足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为5.79分，风险评级为风险较高。

风险调整后的收益评分：

<300万：6.39 分； >=300万：6.19分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为5.79，风险较高，适合风险偏好较高的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为6.39，收益较高，值得购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为6.19，收益较高，值得购买。

融资主体信息：

融资方：济南宝能房地产有限公司
“宝能系”由姚振华先生于 1992 年创立，总部位于深圳，集团拥有近十万名员工，服务客户逾千万，业务分布在长三角、珠三角、环渤海、东盟自贸区等区域的近百个城市。宝能投资及宝能控股为“宝能系”旗下两个最为重要的控股平台。“宝能系”旗下共两大板块：地产板块和非地产板块。地产板块以“宝能控股”为平台，主要以房地产开发为主，产品遍布全国；非地产板块以“宝能投资”为平台，其旗下包含涵盖现代物流、综合金融、汽车产业等几大板块。
截至 2018 年 12 月，“宝能系”合并账面总资产达 5,600 亿元，净资产逾 1,100 亿元，整体资产负债率约为 80%。

还款来源：

资金投向:
用于济南宝能城项目的开发建设。
第一还款来源：项目销售收入
项目位于全国 GDP 排名第 3 位――山东省会――济南市，处于城市发展轨迹的必经之地，未来城市核心；30 分钟直达城市 CBD，周边地铁、高铁、机场环绕，交通便利；大学林立、医院及相关配套完善，是市政府规划的“科技走廊”片区用款项目住宅部分楼面地价 1840 元/平米，远低于周边竞品项目平均 4300 元/平米；商业部分楼面价为 500 元/平米，远低于周边竞品项目平均 1335 元/平米。项目总投资 36.7 亿元，保守测算总货值约 47 亿元，扣除自持商业部分后，税后净利润 3.67 亿元，项目盈利能力较强。