未审核或无效报告！
该测评报告未经信托易审核或经审核后认定为无效报告，信托易不保证该测评中所提供的信息真实客观，也不保证测评结果具有参考性。
风险评分：
6.12分
说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。
风险评级：
风险中等
说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。
风险点评：
融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很高。融资主体评分为1.16分，实力较弱。
还款来源：第1还款来源为经营性收入，还款方年销售收入较低，年利润一般。还款来源评分为1.91分，还款来源有较大的不确定性。
抵质押措施：第1抵押物为土地，抵押物金额为5.04亿元，抵押物所在地为珠三角、长三角、北京的县或县级市城区，地理位置比较一般。
第1质押物为应收账款，质押物金额为6.1亿元。债务方净资产较低，资产负债率较低，债务方为地方政府融资平台，当地政府一般预算财政收入较低。 抵质押措施的评分为2.14分，抵质押物不够充足。
担保措施：第1家担保方为与融资主体及其母公司、实际控制人没有关联关系的公司，担保方净资产适中，资产负债率较高。第2家担保方为与融资主体及其母公司、实际控制人没有关联关系的公司，担保方净资产一般，资产负债率较高。担保措施的评分为6.11分，担保措施比较不错。
考虑到政府的隐性担保，综合来看，该产品的最终风险评分为6.12分，风险评级为风险适中。
风险调整后的收益评分：
<300万：
6.82 分； >=300万：
6.62分
说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。
投资建议：
该产品风险评分为6.12，风险适中，适合风险偏好中等的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为6.82，收益较高，值得购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为6.62，收益较高，值得购买。
融资主体信息：
融资方：连云港秦东门市政绿化工程有限公司
连云港秦东门市政绿化工程有限公司，当地最大政
府平台海发集团全资子公司，国有独资企业，主要只负
责当地绿化、旅游景区等市政工程，故发展规模在逐渐
增加；另AA发债平台海州公投，签署协议作为共同还款
人，双重保障。
截至2019年7月末，公司总资产13.46亿元，负债
9.63亿元，净资产3.83亿元，资产负债率71.55%；公司
2016年、2017年、2018年的营业收入分别为22,637.54
万元、 24,203.20万元、 26,395.82万元，净利润分别
为4,959.44万元、 5,362.34万元、6,275.53万元。
还款来源：
资金投向:
信托资金用于补充融资人流动资金。
第一还款来源：债务人偿付应收债权以及融资方收入
债务人偿付应收债权：债务人连云港海州工业投资集团有限公司2016 年至2018 年
营业收入为5.10 亿、5.86 亿和6.56 亿，近三年营业收入较高，具有偿付债权的能力。
债务人偿付标的应收债权为此次还款来源之一。
融资方
2016年、2017年、2018年的营业收入分别为22,637.54
万元、 24,203.20万元、 26,395.82万元，净利润分别
为4,959.44万元、 5,362.34万元、6,275.53万元。
连云港市海州区经济基本情况
连云港，简称“连”，古称“海州”，江苏省省辖市。因面向连岛、
背倚云台山，又因连云港港，得名连云港。
2018年，连云港市经济实力继续增强，完成地区生产总值2714.24亿元，比上年增加 131.39 亿元，增长 4.7%。
2018 年一般公共预算收入为 234.31 亿元，同比增长 9.1%。2018年，连云港固定资产投资 1859.28 亿元，增长 6.7%，
比全省平均水平高 1.2 个百分点。
连云港海州区经济持续增长，但增速受国内外经济环境影响而有所放缓。2016-2018 年，海州区分别实现地区生产
总值 310.73 亿元、348.21 亿元和 364.04 亿元，增速分别为 8.5%、7.5%和 5.3%，2018 年经济总量位于连云港市三
区三县的第 5 位。
海州区2016年至2018年财政收入情况如上表所示，2016年至2018年，一般预算收入分别为31.43亿，
31.41亿和34.73亿，2017年与2016年相当，2018年增长较多，主要源于2018年税收收入增长较多。海州区近
三年来税收占一般预算收入的占比均在90%之上，一般预算收入质量较高。
转移性收入2016年至2018年分别为27.14亿，33.54亿和26.74亿，存在一定的波动，主要是2017年获得了
较高的上级补助收入。
海州区2016年至2018年的可支配收入为58.57亿，64.95亿和61.47亿。
抵质押措施：
第一抵押物：土地抵押
担保人江苏海州发展集团有限公司提供评估价值为50,374.24万元的土地抵押，抵押率为79.4%，阶段性的
第二顺位抵押的抵押率为41.65%。该抵押物于2016年9月20日抵押给昆仑信托有限责任公司，债权金额为
9983万元，计划在放款前办理该抵押物的第二顺位抵押，发放1.1亿流动资金借款后，担保人归还昆仑信托有限
责任公司借款，解除相应抵押，我司再发放后续2.9亿借款。市中心商服用地，周围近期成交均价约550万/亩，
此次我们评估仅388万/亩，且极易变现足额覆盖本息。
根据江苏中大地房地产资产评估测绘有限公司于评估报告，评估价值为50,374.24万元。
应收债权
债务人连云港海州工业投资集团有限公司处于补充流动资金的需要，于2019年9月15日与融资人连云港秦东
门市政绿化工程有限公司签订借款协议书，约定借入资金6.1亿元，借款期限为实际放款日至2023年9月14日。
融资人已经于2019年9月17日前将6.1亿资金汇款给债务人，已经形成对债务人6.1亿债权。
担保措施：
第一担保方：江苏海州发展集团有限公司
公司成立于2003年4月，注册资金164,755.6万元。经营范围：市政府授权范围内国有资产的经营与管理;水利工程、地基与基础工程、建筑工程设计、施工;基础设施建设项目等。
海发集团是连云港市人民政府批准成立的国有独资公司，连云港市人民政府为其唯一出资人，其控股股东和实际控制人均为连云港市人民政府。
截至2019年6月末，公司总资产390.05亿元，总负债255.89亿元，2018年依照合并瀛洲发展与海州工投的模拟口径计算，公司实现营业收入19.53亿元，净利润2.86亿元。
：根据新世纪评级2019年8月出具的评级报告，海发集团的主体信用等级为AA+；根据中诚信国际2019年6月出具的评级报告，瀛洲发展的主体信用等级为AA；根据中证鹏元2019年3月出具的评级报告，海州工投的主体信用等级为AA。
第二担保方：江苏瀛洲发展集团有限公司
江苏瀛洲发展集团有限公司为海发集团的全资子
公司，母公司海发集团为连云港市人民政府100%控
股。公司作为连云港市政府授权的负责国有资产的经
营与管理；水利工程设施建设；农村基础设施建设工
程、农村房屋建设工程、农村社区建设工程施工；基
础设施建设投资等。
2019年6月，公司总资产为145.03亿元，99.12
亿，负债率68.34%。公司2018年以及2019年6月的
营业收入分别为54,208.53 万元和 30,127.04 万元，
营业收入相对稳定；净利润分别为10,731.79万元和
4,022.27万元，净利润相对较高。
公司AA主体评级，评级展望为稳定。
