GD信托-恒大深圳南山集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

6.71分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险中等

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率较高。融资主体评分为2.15分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为经营性收入，还款方年销售收入较低，年利润适中。还款来源评分为3.46分，还款来源有较大的不确定性。
        抵质押措施：第1抵押物为已建成的房产，抵押物金额为28.33亿元，抵押物所在地为北上广深城区，地理位置非常好。抵质押措施的评分为8.32分，抵质押物非常充足。
        担保措施：第1家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产很高，资产负债率很高。担保措施的评分为2.84分，担保措施比较不足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为6.71分，风险评级为风险适中。

风险调整后的收益评分：

<300万：7.21 分； >=300万：7.01分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为6.71，风险适中，适合风险偏好中等的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为7.21，收益较高，值得购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为7.01，收益较高，值得购买。

融资主体信息：

融资方：前海君临实业发展（深圳）有限公司
前海君临由恒大地产集团（深圳）有限公司100%控股，后者由恒大地产集团有限公司100%控股，即项目公司为恒大地产100%控股孙公司。交易对手前海君临实业发展（深圳）有限公司负责恒大天jing项目前期开发及大厦自持出租部分后期的运营。
截止2019年9月末，融资人总资产68.4亿元，净资产25亿元，流动资产45.09亿元，非流动资产24.34亿元，总资产规模较上年末增加12.54%；负债合计43.38亿元，主要科目为北楼已售部分的预收账款10.23亿元（尚未结转为收入，计入负债），长期借款30亿元（债权人为外贸信托，2019年11月陆续到期，目前已结清，对应抵押物目前属于未抵押状态).

还款来源：

资金投向:
本信托计划募集资金用于向前海君临实业发展（深圳）有限公司放贷款，本信托计划募集资金用于向前海君临实业发展（深圳）有限公司放贷款，本信托计划募集资金用于向前海君临实业发展（深圳）有限公司放贷款，最终用于归还前海君临的股东借款。信托规模不超过 17亿.
第一还款来源：融资方收入及项目租金收
南塔货值约 51.5 亿元，其中 13-15、20-25、34-37、39-45 层货值 27.98 亿元，自持出租，目前已与恒大瑞博投资（深圳）有限公司、恒大新能源科技集团有限公司、恒大新能源汽车投资控股集团有限公司签妥租约合同，租期 18 年，年租金约 2.4 亿元，其中 13-15、20-25、34-37、39-45 层年租金约 1.31 亿元，租金稳定，后期获得银行经营性物业贷或者 ABS 融资的可能性较大。

抵质押措施：

第一抵押物:房产抵押
本项目抵押物为恒大天jing大厦南塔 13-15、20-25、34-37、39-45 现房（合计 345 套26776.33 平方米），提供抵押担保。每期信托放款前，按照放款额度办妥相应价值的恒大天jing大厦南楼现房的抵押登记手续（放款金额按照预售备案价格计算价值约 6 成）。抵押物目前处于【在押】状态，主债权为恒大天jing大厦南塔现房的所有权，抵押权人为中国对外经济贸易信托有限公司（放款前已结清，光大信托放款前办妥第一顺位抵押登记）。

担保措施：

第一担保方:恒大地产集团
恒大地产集团是国内项目覆盖城市最多、品牌影响力最广、综合实力最强的房地产开发企业之一，在广州、北京、上海、天津、重庆、深圳、合肥、济南、沈阳等139个主要城市拥有大型房地产项目拥有房地产项目近 300 个。“规模一流”是恒大“三个一流”目标战略的根基。2019年5月10日中诚信证券评估给予恒大地产集团主体评级 AAA，评级展望稳定。担保人整体实力雄厚，对融资人的还本付息提供强有力保证。